正如不少業(yè)內(nèi)大腕判斷，市場(chǎng)分化是本輪樓市調(diào)整的主旋律，在經(jīng)歷了近半年的築底後，北京樓市剛需和改善兩大細(xì)分市場(chǎng)分化開始加劇。上周，北京共有8個(gè)項(xiàng)目入市，其中6個(gè)項(xiàng)目為改善型産品，位於大興的國(guó)奧國(guó)韻村與海淀的華潤(rùn)萬橡府兩個(gè)改善型項(xiàng)目均取得了“日光”。業(yè)內(nèi)人士判斷，在目前各地陸續(xù)放鬆限購(gòu)的利好氛圍刺激下，北京中高端項(xiàng)目未來將保持價(jià)穩(wěn)量升的態(tài)勢(shì)。

　　改善型項(xiàng)目現(xiàn)日光

　　從2008年遠(yuǎn)洋沁山水到2013年的中建國(guó)際港，每次樓市觸底反彈時(shí)，全會(huì)有知名項(xiàng)目用“日光”來帶動(dòng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，而上周北京南北兩盤的“日光”或也是此輪調(diào)整觸底反彈的先兆。

　　7月19日，位於大興舊宮板塊國(guó)奧旗下的國(guó)韻村項(xiàng)目開盤，現(xiàn)場(chǎng)吸引了200多組客戶到訪，一期推出的所有房源在兩個(gè)小時(shí)內(nèi)全部售罄，成為近期南城樓市首個(gè)“日光”項(xiàng)目。

　　記者了解到，該項(xiàng)目一期推出的産品主要為86平方米兩居、138平方米三居以及174平方米四居，全部為精裝修準(zhǔn)現(xiàn)房，均價(jià)3.6萬-3.9萬元/平方米。據(jù)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人介紹，“項(xiàng)目熱銷主要是由於項(xiàng)目所處政府規(guī)劃的城市中心區(qū)的絕佳地理位置，緊鄰南四環(huán)中軸，出門即為蒲黃榆快速路，而且區(qū)域內(nèi)居住密度非常低，周邊環(huán)繞著三大公園，兩條自然水系環(huán)繞，這在北京其他項(xiàng)目中是絕無僅有的”。

　　“我們來看過項(xiàng)目好幾次了，通過跟亦莊的項(xiàng)目對(duì)比，覺得位置上有著明顯的優(yōu)勢(shì)，特別看重的就是項(xiàng)目開發(fā)商國(guó)奧集團(tuán)是當(dāng)年奧運(yùn)會(huì)運(yùn)動(dòng)員村的開發(fā)商，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)非常相信。”一對(duì)前來購(gòu)房的中年夫妻向記者表示。

　　在國(guó)韻村開盤當(dāng)日，位於海澱區(qū)域的華潤(rùn)萬橡府項(xiàng)目同樣取得了“日光”，當(dāng)日取得了15.9億元的銷售業(yè)績(jī)。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，近期高端市場(chǎng)供應(yīng)的增加主要是受到今年高端市場(chǎng)需求升溫的拉動(dòng)。今年以來，北京市場(chǎng)由剛需客群引發(fā)的觀望雖然造成整體商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)下行，但相比之下，改善型及高端市場(chǎng)的成交卻相對(duì)穩(wěn)定。上半年，總價(jià)500萬元以下的剛需盤成交量同比下滑近五成，而500萬-1000萬元/套的改善型産品雖然銷量也有所下滑，但降幅僅為兩成，且改善型産品的銷量佔(zhàn)成交總量的比重也由去年上半年的6.1%上升到了8.5%。與剛需重挫、改善企穩(wěn)不同，高端項(xiàng)目不僅沒有受到市場(chǎng)利空的影響銷量反而猛漲，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京成交價(jià)格超過2000萬元/套的商品住宅，同比上漲50%。

　　價(jià)值洼地

　　儘管與亦莊區(qū)域僅相隔一條五環(huán)路，但是舊宮板塊在樓市上的名氣與亦莊有一定的差距，不過這樣的差距卻造成了區(qū)域目前還處?kù)稑鞘械膬r(jià)值洼地。

　　記者了解到，目前亦莊板塊中在售的亦莊金茂悅價(jià)格為4萬元/平方米、海梓府為3.5萬元/平方米、楓丹壹號(hào)為3.8萬元/平方米，而為精裝修準(zhǔn)現(xiàn)房交付的國(guó)韻村項(xiàng)目目前均價(jià)僅為3.8萬元/平方米，而在位置和配套上與亦莊相比有著明顯優(yōu)勢(shì)。

　　在位置上距離市中心更近，在配套上項(xiàng)目周邊有兩條自然水系環(huán)抱，與正在修建的60萬平方米大型商業(yè)項(xiàng)目城市之花項(xiàng)目?jī)H一路之隔。同時(shí)目前區(qū)域內(nèi)還有兩個(gè)大型開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目中冶德賢公館和首開保利項(xiàng)目。

　　記者了解到，2012年，中冶聯(lián)合體以22億元獲得的大興舊宮地塊樓面價(jià)約為15917元/平方米，如果去除需要配建的4700平方米公租房，樓面價(jià)更是高達(dá)16478元/平方米；2013年，保利首開拿下舊宮地塊的總價(jià)為12.82億元，溢價(jià)率49%，不算保障房部分樓面價(jià)高達(dá)2.23萬元/平方米。從樓面價(jià)來判斷，未來區(qū)域內(nèi)入市項(xiàng)目的價(jià)格將超過4.5萬元/平方米，國(guó)韻村未來具有很大的升值潛力。（北京商報(bào)記者 賴大臣）