跌勢逐步趨緩　分化格局延續(xù)

　　日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈了4月份我國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有48個(gè)，上漲的城市有18個(gè)，持平的城市有4個(gè)。其中，4個(gè)一線城市房價(jià)全線上漲，北京、上海、廣州、深圳房價(jià)分別環(huán)比上漲0.8%、0.7%、0.4%、1.8%。專家分析，我國樓市去庫存壓力較大、各地冷暖不均的基本格局短時(shí)間內(nèi)依然難以改變，房地産市場年內(nèi)持續(xù)調(diào)整仍將是大概率事件。

　　新政發(fā)酵 一線樓市升溫

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉介紹，4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升，部分城市房價(jià)環(huán)比略有上漲。其中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有18個(gè)和28個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和16個(gè)；持平和下降的城市個(gè)數(shù)均有所減少。

　　儘管與去年同期相比，絕大部分城市的房價(jià)仍在下降，但北上廣深及部分二線城市卻率先“入夏”。以擁有廣州、深圳兩座一線城市的廣東省為例，1—4月，廣東商品房銷售面積2551.88萬平方米，同比增長13.4%，增幅比一季度提高9.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額2352.78億元，增長12.8%，增幅比一季度也提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　北京科技大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易係教授何維達(dá)在接受本報(bào)記者採訪時(shí)表示，購房門檻降低、部分資金回流樓市、熱點(diǎn)城市剛需不減等因素導(dǎo)致了近期房價(jià)的企穩(wěn)與成交量的放大?！耙环矫?，今年以來國家釋放了降準(zhǔn)、降息、降首付比例等多種鼓勵(lì)政策，部分合理購房需求因此得以釋放；另一方面，前期證券市場的劇烈波動(dòng)也導(dǎo)致一部分避險(xiǎn)及獲利資金重新流回樓市?！焙尉S達(dá)分析。

　　分化未改 分歧仍存

　　數(shù)據(jù)顯示，4月份一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲1%，而二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均卻分別下降0.1%和0.3%。依然如故的“分化格局”讓市場各方紛紛爭論中國樓市究竟是“真回暖”還是“假迎春”。

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前大多數(shù)城市仍處於去庫存階段，樓市並沒有出現(xiàn)明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，房價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量已由3月的12個(gè)增至4月的18個(gè)，5月上漲的城市應(yīng)該會(huì)繼續(xù)增多，2016年將呈現(xiàn)全國房價(jià)普漲現(xiàn)象。摩根士丹利分析師John Lam則依據(jù)融資風(fēng)險(xiǎn)上升且潛在購房人數(shù)下降的判斷，將中國房地産業(yè)的評(píng)級(jí)從“有吸引力”下調(diào)至“謹(jǐn)慎”。

　　“樓市的分化其實(shí)不難理解。在一線城市，主城區(qū)土地資源基本開發(fā)完畢，而新涌入的人口卻沒有減少，其剛需十分旺盛；而在三、四線城市，當(dāng)?shù)厝丝?、收入往往和房屋的價(jià)格、存量不相稱，因此樓市依然是‘供大於求’的格局，其面臨的去庫存壓力比較大?！焙尉S達(dá)稱。

　　樓市冷暖激辯正酣，各大房企卻忙著利用此輪反彈加速推進(jìn)去庫存。例如，恒大喊出了“無理由退房”的口號(hào)；保利在房展會(huì)上下足了行銷功夫；越秀地産更是一口氣推出了18項(xiàng)免費(fèi)措施，包括“免首付”、“免契稅”、“免費(fèi)車位”等。

　　年內(nèi)調(diào)整還將繼續(xù)

　　未來樓市能否迎來真正全面的“回暖”？多位專家表示，在中國經(jīng)濟(jì)基本面長期向好的情況下，政府的房地産政策在決定樓市發(fā)展趨勢時(shí)的相對(duì)重要性便得以凸顯。

　　“需要指出的是，雖然最近樓市政策有所放鬆，但這並不意味著國家放棄了對(duì)房地産市場的調(diào)控?，F(xiàn)在，如果是多套房、投機(jī)性買賣的情況，依然會(huì)面臨很高的交易成本?！焙尉S達(dá)説，隨著不動(dòng)産登記制度的推進(jìn)，未來房地産稅的鬆緊程度也將成為左右樓市的關(guān)鍵變數(shù)。

　　在何維達(dá)看來，由於房地産業(yè)相關(guān)産業(yè)鏈較長，向上涉及鋼鐵、水泥、機(jī)械等，向下關(guān)乎家電、傢具等，因此一個(gè)健康穩(wěn)定發(fā)展的樓市將會(huì)是政府所樂見的。他認(rèn)為，從短期講，樓市的溫和調(diào)整或?qū)⒗^續(xù)；從長期看，房地産業(yè)發(fā)展空間仍然存在。未來，中國樓市不會(huì)出現(xiàn)“暴漲暴跌”的現(xiàn)象。

　　此前，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所研究員賈康亦撰文指出，中國房地産市場低端的代表溫州、高端的代表北京均已經(jīng)在探底或回暖，今年其他大部分城市很有希望在年內(nèi)基本完成房地産市場的下行調(diào)整，而整個(gè)樓市的全局就是一個(gè)調(diào)整分化中的收斂過程。（記者　王俊嶺）