8月,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲1.7%,自2014年9月以來首次轉(zhuǎn)正,這也是最近16個(gè)月來首次出現(xiàn)半數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,隨著房地産調(diào)控六年來最寬鬆政策出臺(tái),以及連續(xù)降準(zhǔn)降息帶來的負(fù)利率時(shí)代,房地産保值增值功能彰顯。但當(dāng)前樓市並非整體向好,而是僅限于一線城市及部分二線城市,絕大部分三四線城市的樓市仍在泥潭中苦苦掙扎。

　　深圳、北京、上海等一線城市的房地産市場(chǎng),因庫(kù)存積壓較小,近期上漲速度較快。不過,筆者認(rèn)為,投資者不要對(duì)一線城市房地産市場(chǎng)的上升空間有太多幻想。

　　首先,一線城市房?jī)r(jià)泡沫過大,近期的上漲主要購(gòu)買力是投機(jī)性需求,所以不可持續(xù)。9月上旬北京新建純商品住宅成交2421套,比上月同期下跌37.6%,目前代表市場(chǎng)主流需求的改善型購(gòu)房人群很難支撐房?jī)r(jià)。鋻於一線城市民眾現(xiàn)在根本買不起商品房,所以房?jī)r(jià)越高,購(gòu)買力就越衰減。

　　其次,只有外來人口不斷涌入,並且有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力買房置業(yè),一線城市的房?jī)r(jià)才能長(zhǎng)期維持高增長(zhǎng)。即使在北京,由於公共資源和城市配套設(shè)施等與人口增長(zhǎng)之間的矛盾日益顯現(xiàn),北京人口流入已呈放緩態(tài)勢(shì)。其中,人口增速?gòu)?011年的2.9%降至2014年的1.7%,達(dá)“十二五”以來的最低水準(zhǔn)。克而瑞研究所的一份報(bào)告指出,北京等一線城市人口流入的放緩將抑制房?jī)r(jià)上漲空間。隨著北京等一線城市人口流入進(jìn)一步放緩,其房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的空間也非常狹小。

　　再次,中國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)趨於老化將直接影響未來的住房市場(chǎng)。根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù),不論是哪一類城市,15歲以下人口占比均顯著減少,而1至4歲年齡段佔(zhàn)比更是急劇降低。按時(shí)間推算,這正是計(jì)劃生育後第一批獨(dú)生子女(80後)的孩子。人口年齡結(jié)構(gòu)老化將直接影響未來住房的市場(chǎng)需求,一二三線城市都將面臨這個(gè)問題,那些仍然可以吸引外來人口流入的發(fā)達(dá)城市受影響相對(duì)較小,而人口流出的城市將會(huì)雪上加霜。

　　同時(shí),這些年來隨著住房市場(chǎng)化改革的推進(jìn),各線城市市民的居住條件都得到極大改善,未來居民繼續(xù)改善居住條件的需求已經(jīng)遠(yuǎn)不如前些年那樣迫切。從2000年到2010年,全國(guó)每人平均住房面積增長(zhǎng)了72%,分地區(qū)來看,最低的省份(直轄市)每人平均住房面積增幅也達(dá)到40%。

　　前幾次負(fù)利率週期都將房?jī)r(jià)推上一個(gè)新臺(tái)階,但是這一次負(fù)利率週期要想使房?jī)r(jià)快速上升已不太容易。對(duì)於三四線城市來説,去庫(kù)存仍然是開發(fā)商未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)要面對(duì)的課題。而在一線城市,由於房?jī)r(jià)均價(jià)不斷攀升,遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力,加上一線城市人口導(dǎo)入趨勢(shì)正在放緩,人口老齡化趨勢(shì)正在上升,市民住房需求整體已有較多改善,所以僅靠需求端的力量也很難將高房?jī)r(jià)繼續(xù)上推,負(fù)利率也再難使房?jī)r(jià)出現(xiàn)飛漲。