經(jīng)濟(jì)觀察:中國(guó)定調(diào)明年樓市政策三大著力點(diǎn)

　　中新社北京12月16日電 (記者 龐無(wú)忌)“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”,16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議戰(zhàn)略性地重新定位了中國(guó)房地産市場(chǎng)。會(huì)議明確讓其真正回歸居住屬性,中國(guó)房地産市場(chǎng)多年緩行的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)有望真正進(jìn)入快車道。

　　多位專家在接受中新社記者採(cǎi)訪時(shí)指出,如何讓房子“炒不起來(lái)”,減弱樓市的金融屬性,防止大起大落,是未來(lái)房地産市場(chǎng)政策的重要方向。為實(shí)現(xiàn)這一定位轉(zhuǎn)變,明年中國(guó)的房地産政策可能出現(xiàn)三大主要著力點(diǎn)。

　　理順供求關(guān)係

　　自1998年大規(guī)模“房改”以來(lái),近20年時(shí)間,中國(guó)樓市出現(xiàn)爆髮式增長(zhǎng),逐漸成長(zhǎng)為一個(gè)十萬(wàn)億(人民幣)級(jí)的龐大市場(chǎng)。但樓市發(fā)展卻出現(xiàn)區(qū)域冷熱不均,供需錯(cuò)配的結(jié)構(gòu)性問題。

　　“一二線大城市樓市過熱,但很多三四線城市樓市怎麼都炒不起來(lái),這是供求關(guān)係決定的”,住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧雲(yún)昌説,“穩(wěn)樓市”首先要理順供求。

　　在供給方面,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閒置和低效用地。供不應(yīng)求的地區(qū)增加土地供應(yīng),無(wú)疑是平抑房?jī)r(jià)和緩和供求的重要手段。

　　在需求層面,會(huì)議提出,特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。顧雲(yún)昌指出,除限購(gòu)、限貸等行政性手段外,更要在城市化過程中,主動(dòng)調(diào)整人口、産業(yè)等的配置,減少特大城市中心城區(qū)的人口導(dǎo)入。

　　比如:可以考慮完善醫(yī)療、教育、産業(yè)等配套,將中心城區(qū)的人口特別是老年人吸引到周邊的小城鎮(zhèn)居住。

　　降杠桿防範(fàn)金融風(fēng)險(xiǎn)

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出,“當(dāng)前的一個(gè)顯著問題在於從開發(fā)商,到地方政府再到購(gòu)房者,房地産領(lǐng)域的每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及杠桿的使用,層層疊加之下,地價(jià)和房?jī)r(jià)都被數(shù)倍擴(kuò)大,風(fēng)險(xiǎn)累加”,降杠桿,防範(fàn)金融風(fēng)險(xiǎn)將成為“穩(wěn)樓市”的關(guān)鍵。

　　今年9月30日以來(lái),中國(guó)20多個(gè)城市密集出臺(tái)了50多項(xiàng)樓市調(diào)控政策,其中提高二套房的首付比例被普遍應(yīng)用於多地的樓市調(diào)控政策當(dāng)中。隨後以上海、天津收緊房貸政策為代表的新一輪調(diào)控潮,更是以金融端的全面收緊為標(biāo)誌。加之,此前一輪打擊“首付貸”的政策,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,今年各地已開始有意識(shí)地降杠桿,防控金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　胡景暉指出,這種防控明年有望從嚴(yán),一是操作上更加嚴(yán)格,二是現(xiàn)在一些大額信用卡支付、消費(fèi)貸、裝修貸等大多是變相的首付貸,未來(lái)這些渠道可能會(huì)被徹底堵死。

　　當(dāng)然,在防範(fàn)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),也不能誤傷合理的購(gòu)房和貸款需求。會(huì)議提出,微觀信貸政策要支援合理自住購(gòu)房,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。

　　多部門合力改革

　　樓市分化加劇和房?jī)r(jià)的“大起大落”反映出房地産市場(chǎng)的病灶並不僅僅發(fā)生在樓市本身,而需要從整個(gè)“免疫系統(tǒng)”入手根治。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出,促進(jìn)房地産穩(wěn)定健康發(fā)展,關(guān)鍵是建立一套讓房地産利潤(rùn)平均化的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制。這一機(jī)制的建立需要從金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等各領(lǐng)域聯(lián)合發(fā)力,而且也需要配合實(shí)體經(jīng)濟(jì)的提振。

　　胡景暉指出,房地産的問題更多在於産業(yè)、人口、教育、醫(yī)療等資源能否均衡佈局。這並非一個(gè)部門能夠解決,而是需要多部門“打破門戶之見”,共同參與和規(guī)劃。

　　顧雲(yún)昌也認(rèn)為,缺乏投資渠道是中國(guó)樓市容易走向投資、投機(jī)化的主要原因。現(xiàn)在大多數(shù)民眾投資存在一種“非股即房”的現(xiàn)象,這不僅易導(dǎo)致房股兩市出現(xiàn)“你漲我跌”的蹺蹺板行情,還容易導(dǎo)致大漲大跌,于市場(chǎng)穩(wěn)定不利。專家建議儘快推出房地産信託投資基金(REITs)等樓市間接投資渠道。

　　另外,房産稅等既能充當(dāng)?shù)胤秸?cái)源,降低地方政府土地財(cái)政依賴,又能將房地産領(lǐng)域稅收從交易環(huán)節(jié)後移至持有環(huán)節(jié),抑制“炒房”的手段被寄予厚望,或加快進(jìn)入立法程式。

　　土地、財(cái)稅、立法等解決房地産領(lǐng)域根本問題的改革多年來(lái)一直阻力重重。此番中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)能否持續(xù)進(jìn)行,能否真正讓“限購(gòu)”“限貸”等行政性調(diào)控手段逐漸淡出,考驗(yàn)決策層的調(diào)控技巧。