2016年，部分城市房?jī)r(jià)暴漲，除剛需、改善型需求積極入場(chǎng)外，更多的是提前剛需、提前改善型需求釋放。在房?jī)r(jià)即將暴漲的強(qiáng)烈預(yù)期下，有些房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)“捂盤(pán)惜售”，一些仲介機(jī)構(gòu)趁機(jī)炒作房?jī)r(jià)，更有各種“首付貸”押寶房?jī)r(jià)短期暴漲套利，這些都是市場(chǎng)短期失靈的直接表現(xiàn)。9月30日後，北京、上海、杭州、南京等多個(gè)房?jī)r(jià)上漲較快城市出臺(tái)房地産調(diào)控政策，涉及提高首付比例、收緊貸款政策等。11月底，上海、天津調(diào)控再度加碼，政策更趨嚴(yán)厲。

　　短期看，這種加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的措施，有助於消除“恐慌性”購(gòu)房預(yù)期，在一定程度上降低可能快速到來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。要看到，在當(dāng)前信用貨幣制度下，房地産的流動(dòng)性大大提升，金融屬性也在增強(qiáng)，甚至具有適合投資、投機(jī)的特徵。所以，人們對(duì)房地産行業(yè)的認(rèn)識(shí)也應(yīng)隨之深化，特別是要在構(gòu)建房地産健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制上形成共識(shí)。

　　第一，應(yīng)劃分市場(chǎng)和保障的界限，建立市場(chǎng)化的住房供應(yīng)體系。房改以來(lái)，中央和各級(jí)政府從財(cái)政、金融、土地各方面支援保障房建設(shè)，並給予部分保障房産權(quán)，很多中低收入者實(shí)現(xiàn)了住房改善。不過(guò)，這也形成了新的分配不公，中等收入者成為了一個(gè)“夾層”——商品房買(mǎi)不起，但又超出了保障房的申請(qǐng)條件。在目前實(shí)物保障房已基本滿(mǎn)足需求的情況下，將住房供應(yīng)交給市場(chǎng)，對(duì)困難群體進(jìn)行精準(zhǔn)補(bǔ)貼，應(yīng)該是兼顧公平和效率的最優(yōu)選擇。

　　第二，適應(yīng)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)，全面推行“人地掛鉤”，增加人口迅速增長(zhǎng)城市的土地供給彈性?！耙瞬还┑亍钡某擎?zhèn)化，是部分城市住房供應(yīng)短缺的一個(gè)直接因素。改革之初，農(nóng)民工做候鳥(niǎo)，城市是掙錢(qián)的驛站，家鄉(xiāng)是最終的居所。隨著戶(hù)籍改革的深入，到城市尋找美好生活已經(jīng)不再是奢求。每年新就業(yè)大學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工人員，是城市的建設(shè)者，也應(yīng)該成為城市成熟基礎(chǔ)設(shè)施的享有者。一個(gè)土地供應(yīng)有彈性、房?jī)r(jià)穩(wěn)定的城市，才能吸納就業(yè)、吸納人口，最終實(shí)現(xiàn)良性迴圈。

　　第三，推進(jìn)房地産稅收改革，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、提高保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，適時(shí)開(kāi)徵空置房房産稅。當(dāng)前，我國(guó)房地産稅收體系主要有10個(gè)稅種，涵蓋開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易和保有等各環(huán)節(jié)。房地産稅結(jié)構(gòu)呈“重增量輕存量、重建設(shè)交易輕保有”的特徵。應(yīng)推進(jìn)房地産稅改革，對(duì)各環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整，減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、支援居民置換和房産流通；增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，調(diào)節(jié)財(cái)富分配不公。通過(guò)簡(jiǎn)並稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，為房地産稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。

　　第四，改革住房公積金制度，真正發(fā)揮政策性金融機(jī)構(gòu)的作用。作為房改的産物，住房公積金制度已經(jīng)給繳存者提供了低利率的貸款支援，並以稅前抵扣的方式，給繳存職工節(jié)省了個(gè)稅支出。時(shí)至今日，住房公積金面臨資金池較為封閉、貸款額對(duì)購(gòu)房支援相對(duì)不足等問(wèn)題，亟需改革。各地公積金中心積累了大量繳存職工的工資收入、職業(yè)變動(dòng)等資訊，並已擁有可觀的優(yōu)質(zhì)貸款資産，已頗具政策性金融機(jī)構(gòu)的雛形。如以改善職工體驗(yàn)為導(dǎo)向，以增加繳存職工購(gòu)房支援為抓手，深入推進(jìn)住房公積金制度改革，相信公積金制度會(huì)煥發(fā)新的生機(jī)，也會(huì)給房地産供需兩端提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。

　　穩(wěn)房?jī)r(jià)，重在穩(wěn)預(yù)期。現(xiàn)在，一些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)“高處不勝寒”，政策騰挪空間越來(lái)越小，只有長(zhǎng)短結(jié)合，打好“組合拳”，才能實(shí)現(xiàn)房地産行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。（作者夏磊 係方正證券房地産行業(yè)首席研究員）