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開發(fā)商拿地不拿地都會死?部分房企將目光轉(zhuǎn)向養(yǎng)老地産

2017年04月25日 09:08:16  來源:證券日報(bào)
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  銀行卡位流動(dòng)性 開發(fā)商拿地不拿地“都會死”?

  ■本報(bào)記者 張 歆

  順風(fēng)車上有記者,八卦須謹(jǐn)慎。

  去年12月份,《證券日報(bào)》曾刊發(fā)了“扒一扒順風(fēng)車上的那些房貸故事”系列的第一篇文章,講述了採訪自順風(fēng)車的真實(shí)房貸故事?;蛟S是由於八卦的人氣指數(shù)遠(yuǎn)高於嚴(yán)肅新聞,上述文章的市場反響遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期,於是,順風(fēng)車上的八卦一直在繼續(xù)。

  張先生開著一輛河北牌照的新車,雖然外地牌照在高峰時(shí)段出行會受到諸多限制,但是張先生還是毅然決定改善家人的出行方式。當(dāng)然,與出行方式一起改善的還包括住房。張先生是某地産仲介的資深員工,對於買房有著比別人得天獨(dú)厚的資訊資源。2015年4月份,張先生貸款購置了工作門店附近的一個(gè)不足47平米的一居室,賣家急於出手,成交價(jià)自然是低於當(dāng)時(shí)的市場行情。2016年京城房價(jià)一輪上漲,該一居室的價(jià)格直接翻倍,這也促使張先生決心賣出剛剛裝修好的房子,所得資金歸還剩餘房貸後用於購買改善型兩居的首付。憑藉從業(yè)人員的直覺,張先生在去年三季度末宏觀調(diào)控之前及時(shí)賣出了房子,然而今年年初,預(yù)期中的房價(jià)下跌並沒有到來。張先生不再氣定神閒的等著房價(jià)下跌,轉(zhuǎn)而尋找新的房源。1月初,公司同事幫他留意到一套位於草橋的著急出售、且産權(quán)略有瑕疵的房源,價(jià)格低於市價(jià)近兩成。張先生不敢怠慢,立刻啟動(dòng)購房流程,“與政策賽跑”的貸款之旅也由此開啟。

  首先,按照今年以來認(rèn)房又認(rèn)貸的規(guī)定,張先生如果再貸款購房屬於二套房,所以決定通過離婚且由女方出面買房;其次,需要消除女方憑空出現(xiàn)的“號販子黃牛公司法人”(女方的身份證曾經(jīng)丟失,在徵信查詢中發(fā)現(xiàn)被冒用)的不良影響;此外,由於該套房産的賣家是通過離婚判決確權(quán)本房産,産權(quán)證還需重新辦理。張先生用“步步驚心”來形容自己耗時(shí)2個(gè)多月的購房之旅,幾乎是剛完成所有手續(xù),新的調(diào)控舉措(包括對於假離婚購房的限制、利率優(yōu)惠減少、貸款審核從緊、普通商品房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變化等等)就在一週內(nèi)接蹤而至了。

  陳女士原本不太願(yuàn)意加入順風(fēng)車車主的隊(duì)伍,擔(dān)心人員過雜可能會影響經(jīng)常坐車的女兒的健康。不過,在買房計(jì)劃可能帶來的經(jīng)濟(jì)壓力面前,她選擇了妥協(xié)?!拔覀冊疽呀?jīng)相中了西城區(qū)的一套小戶型,總價(jià)控制在500萬元以內(nèi),準(zhǔn)備買回來給孩子上學(xué)做儲備,甚至跟賣家進(jìn)行了比較愉快的溝通”,車主陳女士的女兒目前不到兩歲,私家車內(nèi)的粉色系佈置也十分溫馨,“但是現(xiàn)在調(diào)控舉措接連出臺,我們想等一等看房價(jià)會不會下調(diào),此外,我們最擔(dān)心的是未來幾年入學(xué)政策會不會發(fā)生改變。”

  “我們也面臨了二套房貸款首付比較高的問題,我們準(zhǔn)備把現(xiàn)有住房進(jìn)行抵押並湊足首付,我先生目前的收入水準(zhǔn)還可以,應(yīng)該能支撐抵押貸款的月供;我的收入能夠負(fù)擔(dān)二套房的月供和生活基本開支,不過感覺現(xiàn)金流也確實(shí)很緊張”,陳女士既憧憬又無奈,“哪怕是為了50%的可能上心目中理想的小學(xué)和初中,也還是要買學(xué)區(qū)房,孩子的教育太重要了,不敢拿來賭”。

  開著藍(lán)色斯巴魯森林人的X先生(未透露姓氏)的微信號就是手機(jī)號碼,職業(yè)標(biāo)注為房地産建築。他從另一個(gè)角度講述了其眼中房企與銀行的關(guān)係,看法有些悲觀,“膽小者慎入”。

  “今年銀行對於貸款(開發(fā)貸)的審批特別嚴(yán)。目前除了‘大?!髽I(yè)以外的開發(fā)商處境也很危險(xiǎn),如果不繼續(xù)拿地,就無法從銀行申請新的貸款,房企的資金鏈自然岌岌可危,房企會死;如果現(xiàn)在拿地,市場風(fēng)險(xiǎn)很高,而且在證照齊全以前不被允許網(wǎng)簽出售,只能開發(fā)商自持或出租,同樣會導(dǎo)致流動(dòng)性乾涸,房企還是會死”,X先生透露,“部分房企將主意打到了養(yǎng)老地産的身上,而監(jiān)管部門顯然也注意到了這一苗頭,此類項(xiàng)目的審批越來越困難?!?/p>

  X先生的觀點(diǎn)只是一家之言,開發(fā)商是否真的不破不立尚不得而知。不過,X先生在上週三所描述的開發(fā)貸收縮(扣除保障性住房開發(fā)貸)的情況真實(shí)存在。

  央行上週五公佈的《2017年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示,截至一季度末,人民幣房地産貸款餘額28.39萬億元,同比增長26.1%,增速比去年年末低0.9個(gè)百分點(diǎn);一季度增加1.7萬億元,同比多增1970億元,佔(zhàn)同期各項(xiàng)貸款增量的40.4%,比2016年佔(zhàn)比低4.5個(gè)百分點(diǎn)。房産開發(fā)貸款餘額6.13萬億元,同比增長17.3%,其中,保障性住房開發(fā)貸款餘額2.75萬億元,同比增長47.7%,比去年年末高9.4個(gè)百分點(diǎn);地産開發(fā)貸款餘額1.41萬億元,同比下降21.5%,降幅比去年年末擴(kuò)大16.6個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款餘額19.05 萬億元,同比增長35.7%,增速比去年年末低1.1個(gè)百分點(diǎn)。

[責(zé)任編輯:郭曉康]

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