利率上漲抑制投機(jī) 房貸難或持續(xù)全年

　　“全國533家銀行中有20家銀行已經(jīng)停貸，未來會(huì)有新增銀行暫停房貸業(yè)務(wù)?！蹦辰鹑跈C(jī)構(gòu)日前發(fā)佈的數(shù)據(jù)引發(fā)了廣泛關(guān)注。

　　“住房按揭貸款作為銀行零售板塊最重要的業(yè)務(wù)，不可能被叫停，就算額度不足也不會(huì)公開聲稱不做，只不過放款會(huì)變慢?！眹鴥?nèi)某知名券商銀行業(yè)分析師對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

　　第一財(cái)經(jīng)記者12日走訪北京多家銀行營(yíng)業(yè)部發(fā)現(xiàn)，房貸利率確實(shí)有所上調(diào)，額度也逐漸趨緊，但相關(guān)業(yè)務(wù)依舊運(yùn)轉(zhuǎn)正常。上海確有個(gè)別基層行的房貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)停滯，但並未被叫停。

　　事實(shí)上，在金融監(jiān)管政策及資金面偏緊的共同作用下，目前的房貸市場(chǎng)確實(shí)迎來了“新常態(tài)”：一線城市主要商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款利率全線上漲。但銀行此次主動(dòng)壓縮房貸規(guī)模，並非來自監(jiān)管層的高壓，而是出於市場(chǎng)供求關(guān)係及負(fù)債成本的考慮。

　　某國有大行天津分行的副行長(zhǎng)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，隨著國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，貸款流入一些實(shí)體産業(yè)而非被用於炒房，其實(shí)是一件好事，“目前市場(chǎng)上實(shí)體企業(yè)對(duì)資金的需求正在不斷提升?！?/p>

　　該副行長(zhǎng)預(yù)計(jì)，房貸額度緊張狀態(tài)將持續(xù)全年。

　　不會(huì)大面積停貸

　　央行今年1~4月的數(shù)據(jù)顯示，住戶部門新增的中長(zhǎng)期貸款額並未明顯減少，僅是佔(zhàn)新增人民幣貸款的比例相比去年年中出現(xiàn)了平穩(wěn)下降。

　　針對(duì)上述金融機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，一些業(yè)內(nèi)人士也表示，其所稱的20家銀行多為支行，甚至是不以“房貸”為主要業(yè)務(wù)的銀行。所以，房貸未來不可能出現(xiàn)大面積停貸的現(xiàn)象。

　　上述副行長(zhǎng)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，其所在的銀行5月份的房貸規(guī)模環(huán)比來看，並沒有出現(xiàn)大幅下降。他表示，對(duì)於國有大行而言，個(gè)人住房按揭貸款的年增長(zhǎng)規(guī)模已達(dá)千億級(jí)（去年建行新增規(guī)模8117億元，中行5902億元）。因此，該板塊業(yè)務(wù)如果收縮，其他業(yè)務(wù)很難全部承接。

　　“消費(fèi)貸款再怎麼折騰一年也就增長(zhǎng)百來億，和房貸不是一個(gè)數(shù)量級(jí)的?！彼硎?，目前該行並沒有明顯壓縮個(gè)人按揭貸款規(guī)模，而是按部就班滿足市場(chǎng)需求。

　　該副行長(zhǎng)還表示，該行也從未下達(dá)過涉及停止個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)，甚至是壓縮這部分貸款規(guī)模的文件。

　　中小銀行的房貸業(yè)務(wù)確實(shí)出現(xiàn)了分化。某股份制商業(yè)銀行北京分行主管零售部門的負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，在房地産市場(chǎng)面臨一定調(diào)控壓力的大環(huán)境下，該銀行的業(yè)務(wù)重點(diǎn)已不再是個(gè)人住房按揭貸款，而是消費(fèi)金融，但依然會(huì)滿足客戶正常的住房按揭需求。

　　利率上調(diào)抑制投機(jī)

　　房貸不會(huì)出現(xiàn)大面積停貸，不過利率上漲已既成事實(shí)，但不一定是壞事。

　　某銀行業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，當(dāng)房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.2倍後，已經(jīng)極少人會(huì)用它來加杠桿炒房了。

　　第一財(cái)經(jīng)梳理髮現(xiàn)，北京房貸首套按揭利率已連續(xù)上調(diào)了5次，從8.5折一直調(diào)到了基準(zhǔn)利率的1.1倍。上海、廣州的多家銀行也已將首套房貸利率上浮10%，甚至20%。除了一線城市外，天津各家銀行內(nèi)部協(xié)商的首套房利率9.5折優(yōu)惠也已絕跡，目前最低也只能拿到基準(zhǔn)利率。

　　可別小看這10%。業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，按照100萬元貸款計(jì)算，首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率時(shí)，25年期月供為5787.8元；如果首套房貸款利率上浮10%，25年期的月供就達(dá)到了6075.4元。換句話説，上浮10%後，首套房的購房者每個(gè)月要多還287.6元。

　　如果參考北京當(dāng)前的房?jī)r(jià)，首套房貸款800萬元，還款期限30年，原來月供為42458元，上浮10%後，每個(gè)月就要多繳2414元，意味著每年的還貸額多了近3萬元。

　　對(duì)於利率上漲及一些銀行壓縮房貸規(guī)模的原因，多位接受採訪的業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)指出，在當(dāng)前流動(dòng)性趨緊、資金利率走高的背景下，上浮房貸利率是市場(chǎng)化行為，監(jiān)管因素排次位。

　　上述副行長(zhǎng)表示，一些銀行房貸停滯的原因在於，風(fēng)險(xiǎn)資産要求更高的收益率回報(bào)，對(duì)於收益率不太高的産品，同等條件為了追求收益率出現(xiàn)階段性收縮。出於市場(chǎng)化收益率不能倒掛的考慮，自家銀行對(duì)房貸額度就有所控制。他認(rèn)為這種情況當(dāng)資金面不緊張時(shí)便會(huì)立即好轉(zhuǎn)。

　　房貸“新常態(tài)”

　　一切早有徵兆。

　　去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支援合理自住購房，但同時(shí)嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

　　央行行長(zhǎng)周小川在今年全國兩會(huì)上談及房貸時(shí)也表示要“適當(dāng)平衡”。他説，去年部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲，帶動(dòng)房地産貸款猛增，預(yù)計(jì)今年住房貸款還會(huì)以相對(duì)較快的速度發(fā)展，但確實(shí)要適當(dāng)平衡，隨著政策調(diào)整估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢。

　　回到今年年初，1月的房貸創(chuàng)下天量還令許多人記憶猶新。當(dāng)時(shí)央行公佈的月度金融數(shù)據(jù)顯示，1月人民幣貸款增加2.03萬億元，同比少增4751億元。其中，多為住房按揭貸款的中長(zhǎng)期貸款增加6293億元，創(chuàng)出歷史紀(jì)錄。

　　“房貸環(huán)比不增，同比低於去年?！钡谝回?cái)經(jīng)記者了解到，這是1、2月份央行給各家銀行窗口指導(dǎo)時(shí)作出的指示。這一階段商業(yè)銀行壓房貸的主要?jiǎng)恿碓挫侗O(jiān)管。

　　不過正如前文指出的，此次銀行主動(dòng)壓縮規(guī)模，並非來自監(jiān)管層的高壓，而是出於市場(chǎng)供求關(guān)係以及負(fù)債成本的考慮，顯得更加市場(chǎng)化。

　　保障民生的個(gè)人按揭貸款該有還得有，但與此同時(shí)，隨著國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，如果能通過價(jià)格將炒房的個(gè)人按揭貸款逼出房地産市場(chǎng)、流入其他産業(yè)，未嘗不是一件好事。