預(yù)期分化：房地産行業(yè)或面臨新一輪“洗牌”

　　“最近太瘋了，地拍得太貴了！”某房地産開發(fā)商投資部人士告訴記者。

　　該人士的描述並不是個(gè)例。在近期熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌的同時(shí)，土地市場(chǎng)依舊延續(xù)了此前的火爆態(tài)勢(shì)，溢價(jià)率不斷攀升。

　　今年5月份，全國(guó)100個(gè)大中城市土地掛牌均價(jià)同比上漲了111%，其中一線、二線、三線城市漲幅分別為46%、81.85%和122%，均處?kù)稓v史高位水準(zhǔn)。三線城市土地成交溢價(jià)率連續(xù)3個(gè)月接近60%的歷史罕見高水準(zhǔn)。

　　財(cái)政部公佈的最新數(shù)據(jù)也可以從側(cè)面印證上述現(xiàn)象。今年1至5月份，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入15251億元，同比增長(zhǎng)32.8%。

　　地價(jià)越拍越貴背後的原因是什麼？能否代表房地産企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期？

　　“我感覺房企實(shí)際在做最後掙扎。其實(shí)現(xiàn)在小開發(fā)商越來(lái)越難生存了，但他們還是得擴(kuò)大規(guī)模，因?yàn)橛袝r(shí)候規(guī)模比利潤(rùn)更重要。不拿地馬上死，拿了地慢慢死?！鄙鲜鋈耸空h。

　　5月份房企拿地節(jié)奏放緩

　　在房地産行業(yè)，數(shù)據(jù)背離的現(xiàn)象尚不僅於此。例如，一邊是商品房銷售額增速的連續(xù)回落，一邊是房地産開發(fā)投資增速的不斷提高。

　　自2016年10月份實(shí)施新一輪房地産調(diào)控以來(lái)，全國(guó)商品房銷售額增速連續(xù)7個(gè)月回落，至今年4月份已回落至20.1%，增速為去年9月份的一半。在此期間，房地産開發(fā)投資增速卻連續(xù)5個(gè)月不斷攀高，至今年4月份已上升至9.3%。

　　不過(guò)，最新數(shù)據(jù)發(fā)生了微妙變化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈，1至5月份，全國(guó)房地産開發(fā)投資37595億元，同比增長(zhǎng)8.8%，增速比1至4月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)去幾個(gè)月部分房企積極做了各類土地儲(chǔ)備，拿地節(jié)奏相對(duì)較快，投資節(jié)奏也相對(duì)較快，所以投資數(shù)據(jù)較好，到了5月份適當(dāng)放緩也是正常的。

　　投資節(jié)奏的放緩與房企融資渠道的收緊不無(wú)關(guān)係。從去年10月份以來(lái)，房地産融資全面收緊，除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，地産企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行ABS、地産基金、資管融資等各類渠道均有所收緊。

　　在房地産主要融資渠道紛紛收緊的情況下，房地産信託發(fā)行卻有增無(wú)減。有數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，68家信託公司共發(fā)行326隻房地産信託産品，累計(jì)為房企融資1005.5億元。

　　不過(guò)據(jù)媒體報(bào)道，此前銀監(jiān)會(huì)已下發(fā)《2017年信託公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》，違規(guī)開展房地産信託業(yè)務(wù)被列入2017年信託公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，1至5月份，房地産開發(fā)企業(yè)到位資金58989億元，同比增長(zhǎng)9.9%，增速比1至4月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款10497億元，增長(zhǎng)17.3%；利用外資90億元，增長(zhǎng)115.1%；自籌資金18008億元，下降3.4%。

　　部分房企或面臨盈利難題

　　“前兩年，三、四線城市的地沒人買，最近由於一、二線城市樓市受到調(diào)控，三、四線城市的地價(jià)也就漲起來(lái)了?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士用“打地鼠”來(lái)形容房企近期的行為，“按住這頭，那頭就起來(lái)了?！?/p>

　　這一趨勢(shì)與近期部分三、四線城市房?jī)r(jià)的大幅上漲相一致。中科院發(fā)佈的報(bào)告顯示，在熱點(diǎn)地區(qū)嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，5月份熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲速整體回落。受認(rèn)房又認(rèn)貸、多校劃片政策試行、環(huán)京各城市聯(lián)合出臺(tái)重磅調(diào)控政策等因素的影響，北京房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)首降，環(huán)京房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌。但5月份重慶、廣州、青島、成都、濟(jì)南等城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅仍然偏高。

　　“其實(shí)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)拿地很難受，政策風(fēng)險(xiǎn)很大，政府一直在出調(diào)控政策，限房?jī)r(jià)、限地價(jià)?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱，如果降價(jià)，一大批房企會(huì)面臨壓力，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)負(fù)債率太高。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，107家上市房地産企業(yè)2015年到2016年兩年的新增有息債務(wù)規(guī)模高達(dá)8520億元，而2010年到2014年5年間的新增有息債務(wù)總和為8200億元。上市房企整體資産負(fù)債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，凈負(fù)債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，其實(shí)近些年房地産企業(yè)的平均利潤(rùn)率在不斷下降。即使是在去年融資成本下降、房?jī)r(jià)上漲明顯的情況下，已有112家企業(yè)的凈利潤(rùn)率仍然從2015年的8.3%下降到2016年的8.2%。在此情況下，中小型、區(qū)域型房企面臨越來(lái)越大的盈利難題。

　　“小開發(fā)商越來(lái)越難了，2011年到2013年市場(chǎng)比較差的時(shí)候就是這樣，有些小企業(yè)拿了地也不會(huì)開發(fā)，直接賣給大開發(fā)商，最後被並購(gòu)?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士説。

　　張大偉認(rèn)為，房地産行業(yè)兼併整合的大趨勢(shì)已不可避免。今年以來(lái)，隨著各地樓市調(diào)控加碼，企業(yè)將面臨銷售不暢、土地成本提高、融資壓力增大等問(wèn)題，不排除會(huì)有越來(lái)越多的中小房企遭遇類似難題。對(duì)於已經(jīng)陷入困境的企業(yè)來(lái)説，自救難度也不小。