熱點(diǎn)城市房價繼續(xù)回落 房地産市場保持穩(wěn)定

　　“5月份，因地制宜、因城施策的房地産調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，15個一線和熱點(diǎn)二線城市房地産市場基本穩(wěn)定?！眹医y(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示。

　　6月19日，國家統(tǒng)計局公佈5月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，5月份，15個一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、9個城市環(huán)比下降或持平。70個城市中，新建商品住宅同比漲幅比上月回落的城市有29個。新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有9個，比上月增加1個。

　　數(shù)據(jù)顯示，二手住宅價格漲幅也明顯回落。5月份，70個城市中二手住宅價格環(huán)比下降的城市有7個，比上月增加兩個。二手住宅價格同比漲幅比上月回落的城市有29個。據(jù)測算，一線城市二手住宅價格同比漲幅連續(xù)8個月回落，5月份比4月份回落1.7個百分點(diǎn)。二線城市二手住宅價格同比漲幅連續(xù)4個月回落，5月份比4月份回落0.5個百分點(diǎn)。

　　交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控政策呈現(xiàn)“限購+限貸+限價+限售”的“四位一體”嚴(yán)控狀態(tài)，各地收緊措施還在陸續(xù)推出。隨著調(diào)控效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，市場預(yù)期逐漸由疑問被引導(dǎo)向認(rèn)同並習(xí)慣這種節(jié)奏，更多緊縮政策的出現(xiàn)和調(diào)控範(fàn)圍的擴(kuò)容也多在市場預(yù)期之中。

　　“這充分説明過快上漲的房價得到了遏制，所以隨著環(huán)比持續(xù)攀升態(tài)勢終結(jié)，同比增幅數(shù)據(jù)也會印證調(diào)控有效性?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出。

　　2017年5月份，《住房市場發(fā)展月度分析報告》（以下簡稱《報告》）分析認(rèn)為，5月份熱點(diǎn)城市房價的相對穩(wěn)定，主要源於政府對住房投資需求的嚴(yán)厲管控。從宏觀環(huán)境看，貨幣供應(yīng)持續(xù)偏緊，無風(fēng)險貨幣基金年化利率突破4%，部分銀行房貸利率大幅上浮；從房地産政策看，各熱點(diǎn)城市推出了“組合拳”。如北京不僅要求“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)商認(rèn)離”，還調(diào)整了入學(xué)政策，對“學(xué)區(qū)房”炒作進(jìn)行精準(zhǔn)打擊，環(huán)北京各市也聯(lián)合出臺了要求3年以上當(dāng)?shù)厣绫５男枨蠊芸卣?。購房政策及貨幣環(huán)境的全面收緊，對短期市場構(gòu)成顯著的利空。

　　5月份數(shù)據(jù)顯示，北京同比漲幅回落0.8個百分點(diǎn)，環(huán)比回落0.2個百分點(diǎn)?！秷蟾妗窋?shù)據(jù)也顯示，5月份，北京各區(qū)房價全面下跌，其中西城區(qū)下跌8.43%、海澱區(qū)下跌7.45%，領(lǐng)跌于全市各區(qū)縣板塊。通州區(qū)在北京各區(qū)縣板塊中，表現(xiàn)最為抗跌，僅環(huán)比下跌0.01%。

　　《報告》認(rèn)為，北京入學(xué)政策出現(xiàn)重大調(diào)整，強(qiáng)調(diào)實際居住及試行多校劃片等，都對西城、海淀兩板塊虛高的“學(xué)區(qū)房”價格形成衝擊。而通州區(qū)實行雙重限購政策，板塊泡沫相對較低。

　　《報告》同時指出，從供給方面看，受土地供應(yīng)和環(huán)境承載能力限制，各大城市擴(kuò)大住房供給的潛力普遍不足，長期供求矛盾仍然存在。

　　夏丹認(rèn)為，今後一段時間房地産調(diào)控政策難有鬆動，對熱點(diǎn)城市維持嚴(yán)厲，成交同比回落態(tài)勢將在下半年延續(xù)。交易量的萎縮也會帶來價格預(yù)期向下反轉(zhuǎn)，房價增速亦同成交類似，呈現(xiàn)一二線增速“低頭”、三四線相對平穩(wěn)的分化走勢。而且隨著今年金融端“去杠桿”扼住了房貸失控的苗頭，房貸投放額度將在總量控制目標(biāo)下大幅削減。同時，疊加市場流動性趨緊下的資金成本上升，倒逼銀行通過提高定價的方式重新調(diào)配資産。預(yù)計今年個人住房貸款規(guī)模和佔比雙雙下降，重點(diǎn)地區(qū)首套、二套房貸平均利率將明顯上調(diào)，將有效抑制房價過快上漲。

　　《報告》預(yù)計，隨著資金面的收緊以及地方政府對住房投資需求特別是跨區(qū)域住房投資的聯(lián)合管控，多數(shù)城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續(xù)下跌。但房價上漲的壓力仍然存在?！秷蟾妗方ㄗh，短期熱點(diǎn)城市應(yīng)維持限購、限貸等需求調(diào)控政策。長期應(yīng)通過城市群的發(fā)展，逐步緩解大城市住房供求矛盾。

　　海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超近日亦表示，當(dāng)前時點(diǎn)來看，前期推升的居民和企業(yè)杠桿仍高，房價上漲放緩但資産泡沫仍存，短期看應(yīng)該繼續(xù)限制投機(jī)購房，包括通過限購限貸等政策，繼續(xù)鞏固前期調(diào)控成果，繼續(xù)擠泡沫。他還認(rèn)為，未來應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)的管理，積極靈活地調(diào)控土地供應(yīng)規(guī)模，去除無效供給和低效供給，合理規(guī)劃用地，增加有效供給，從而從供給側(cè)助力房地産市場健康發(fā)展長效機(jī)制的形成。