供求矛盾加劇

　　“新建住宅價(jià)格上漲同比超過(guò)10%的城市達(dá)到了21個(gè)，這21個(gè)城市完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無(wú)望?！笨戳?8日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈的70個(gè)大中城市10月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為。

　　目前，還有26個(gè)城市的房?jī)r(jià)同比漲幅在8%—10%之間，這些城市同樣被認(rèn)為，完成年度調(diào)控任務(wù)的難度也都非常大。

　　今年以來(lái)，我國(guó)大城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯反彈，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是僅次於2009年的房地産爆發(fā)年份。

　　一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，主要還是供求矛盾的體現(xiàn)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)任興洲分析，一方面，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，一些城市剛性住房需求快速增加；另一方面，貨幣和信貸較為寬鬆，大量信貸流向了房地産市場(chǎng)。

　　同時(shí)，由於土地供給相對(duì)不足，而需求十分旺盛，造成地價(jià)大幅上升，也影響了人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，使得供求矛盾進(jìn)一步加劇。

　　張大偉也認(rèn)為，2011年限購(gòu)後的1—2年，一線城市減少了土地供應(yīng)，而受到三四線城市高庫(kù)存影響，房企逐漸回歸一二線城市扎堆爭(zhēng)搶地王，提高了市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期。“房?jī)r(jià)的上漲又推動(dòng)了需求恐慌入市，造成了房?jī)r(jià)快速上漲的惡性迴圈。”

　　數(shù)據(jù)顯示，相對(duì)於需求增長(zhǎng)而言，人口集中度大的一線城市住宅供應(yīng)量明顯不足。例如直到今年8月份，北京和上海兩個(gè)城市的住宅新開(kāi)工面積還是有近10%的負(fù)增長(zhǎng)，這其中既有拆遷難度大的原因，也有住宅用地計(jì)劃完成比例偏低的原因。

　　房?jī)r(jià)漲幅收窄

　　10月份，儘管70個(gè)大中城市中漲價(jià)城市數(shù)量並未明顯變化，但漲幅結(jié)構(gòu)有所變化。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲超過(guò)1%的城市由9月的18個(gè)下降為10月的8個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲超過(guò)1%的城市則由9月的4個(gè)下降為10月的2個(gè)。

　　“一線城市在10—11月逐漸收緊的調(diào)控，是房?jī)r(jià)在10月出現(xiàn)漲幅放緩的主要原因。”張大偉説。

　　為穩(wěn)住過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，10月中旬以來(lái)，北京、深圳、上海、廣州四個(gè)一線城市均出臺(tái)更嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　本輪調(diào)控突出“限貸、限購(gòu)、限價(jià)”的思路依然明顯。

　　限貸方面，深圳、上海、廣州均將二套房商業(yè)貸款的首付比例提高到七成。

　　限價(jià)方面，10月23日出臺(tái)的“京七條”力推自住型商品房，並提出將確保兩年供應(yīng)7萬(wàn)套，佔(zhàn)市場(chǎng)供應(yīng)量一半。

　　限購(gòu)方面，11月8日出臺(tái)的“滬七條”，將非戶籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保費(fèi)的年限，從購(gòu)房“前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上”，調(diào)整為“前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上”。

　　鏈家地産市場(chǎng)研究部張旭分析，房?jī)r(jià)上漲壓力有所減輕，説明一線城市新出臺(tái)的調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)確實(shí)産生了一定的影響，“但值得指出的是，2013年末的這輪調(diào)控僅限于一線城市的可能性較大?！?/p>

　　“從目前全國(guó)樓市看，一二線城市因?yàn)榧哿诉^(guò)多的公共資源，使得房?jī)r(jià)易漲難跌。如果今年末樓市信貸不收緊，房?jī)r(jià)必然繼續(xù)上漲。這也凸顯了調(diào)控的難度?！睆埓髠フh。