近年來，我國商業(yè)地産快速發(fā)展，多地寫字樓市場迎來新一輪供應(yīng)高峰。然而，由於基礎(chǔ)設(shè)施配套待跟進、商業(yè)地産去化的週期性規(guī)律等因素，國內(nèi)多個大城市將面臨階段性的“供過於求”。

　　機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計至2015年，多個城市甲級寫字樓總量較2013年的增幅均在30%以上，天津、瀋陽兩地的增幅更分別高達154%、139%。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，地方政府應(yīng)嚴(yán)控城市開發(fā)建設(shè)強度，更多地從促進産業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市功能完善的角度來調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，並進一步結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、産業(yè)最新動向、人口集聚速度規(guī)模等因素，合理把握商業(yè)地産開發(fā)節(jié)奏，實現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。

　　多城市寫字樓市場將“供過於求”

　　據(jù)全球知名商業(yè)地産服務(wù)和投資公司世邦魏理仕數(shù)據(jù)，從全國寫字樓市場來看，未來三年的新增供應(yīng)量已經(jīng)超過了目前市場現(xiàn)有存量。若所有項目均按時交付，預(yù)計2014—2016年間中國14個主要城市的寫字樓供應(yīng)量將激增4080萬平方米，接近2012年存量的2倍。而天津、瀋陽和重慶等二線城市的寫字樓存量規(guī)模將翻兩番，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求。

　　商業(yè)地産的供過於求不僅直接拉低了開發(fā)商的投資回報率，更加劇了寫字樓市場的泡沫破裂風(fēng)險。以長三角重鎮(zhèn)寧波市為例，該市寫字樓未來三年的供應(yīng)量超過了現(xiàn)有存量的50%。世邦魏理仕浙江董事總經(jīng)理馬英樞日前在“攜手與共贏”商業(yè)地産高峰論壇上表示，寧波寫字樓的需求主體來自本地企業(yè)，租用面積多在200平方米以下。大部分辦公樓物業(yè)租金僅3元/平方米，而上海是8元多，投資回報率較低“許多二線城市的商業(yè)地産都存在過度開發(fā)的情況，這已經(jīng)成為一個令人擔(dān)憂的問題?！?/p>

　　地方政府應(yīng)減緩?fù)频匦n動

　　專家認(rèn)為，在中國的許多大城市中，寫字樓市場的快速增長並非是由經(jīng)濟增長而帶來的需求所推動，而更多的是受地方政府的決策引導(dǎo)所致。

　　零點研究諮詢集團董事長袁岳在“商業(yè)重生·城市升級”主題商業(yè)地産論壇上指出，很多地方政府都熱衷於開發(fā)新的中央商務(wù)區(qū)，以便借此來推動土地的銷售、城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及整體房地産的投資，以保證地方財政收入和地方經(jīng)濟的增長?！袄纾鞑磕持行某鞘袑徟ㄟ^了100多個購物中心，已建了30多個，這個城市怎麼容納得了？如果政府不加以制約，當(dāng)?shù)氐牡禺b泡沫隨時可能破裂?！?/p>

　　世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示，天津、瀋陽等二線城市的每人平均土地供應(yīng)已經(jīng)較高，人口吸引力小的三四線城市的情況則更加嚴(yán)重。除了要面對大量新增供應(yīng)所帶來的市場壓力，這類寫字樓還需克服新興區(qū)域有待完善的基礎(chǔ)和公共設(shè)施建設(shè)以及交通不便等問題。

　　陳仲偉認(rèn)為，地方政府應(yīng)提早規(guī)劃、加快基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，儘快改善新中央商務(wù)區(qū)的工作和居住環(huán)境。新中央商務(wù)區(qū)的土地供應(yīng)合理性與基礎(chǔ)建設(shè)的及時性相結(jié)合，將有利於寫字樓市場的健康發(fā)展。從長期及可持續(xù)的角度來講，地方政府也定將從中獲益。

　　商業(yè)地産與服務(wù)經(jīng)濟需協(xié)同發(fā)展

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高檔寫字樓將為城市的産業(yè)轉(zhuǎn)型和服務(wù)經(jīng)濟的發(fā)展提供有利載體?？茖W(xué)發(fā)展商業(yè)地産的根本在於結(jié)合經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、産業(yè)轉(zhuǎn)移、人口遷移等多種因素，合理把握商業(yè)地産開發(fā)節(jié)奏，實現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。

　　上海實業(yè)城市開發(fā)集團有限公司董事局主席倪建達認(rèn)為，未來城市商業(yè)地産的發(fā)展趨勢，更多的是通過特色經(jīng)營，通過服務(wù)的提升來為商業(yè)資産增值。

　　馬英樞認(rèn)為，在商業(yè)地産開發(fā)中，成功的招商和運營是項目未來資産增值的主要途徑?！皩懽謽堑馁Y産價值提升，將由其所能産生現(xiàn)金回報能力的高低來決定，運營做好了，它的價值就會提升?！?/p>

　　世邦魏理仕中國區(qū)總裁潘可維亦表示，商業(yè)運營模式的改變對於開發(fā)商來説至關(guān)重要?！澳壳?，辦公樓産品的同質(zhì)化比較嚴(yán)重，在成熟的市場，我們可以看到每一棟樓的規(guī)劃、設(shè)計、行銷、運營、招商手段各有不同。未來，管理得好的辦公樓長期的可以收取比較高的租金，如果管理不善租金回報會低很多?！?/p>