京津新城入住率不足一成(來源：網(wǎng)路)

　　京津新城雜草叢生(來源：網(wǎng)路)

　　中國經(jīng)濟網(wǎng)北京7月18日訊(記者 李方) 隨著京津冀一體化戰(zhàn)略的提出，京津冀地區(qū)將迎來新的快速發(fā)展期。然而，在天津?qū)氎鎱^(qū)，由合生創(chuàng)展集團有限公司于2004年開發(fā)的號稱“亞洲最大別墅區(qū)”的京津新城，如今入住率不足一成，人煙稀少、雜草叢生，被媒體冠以“空城”、“鬼城”的稱號。合生創(chuàng)展天津公司原管理層人士近日向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，京津新城確實有問題，最大的問題是京津新城是第二第三居所，因此造成空置率高也在所難免。

　　“第二第三居所”致人煙稀少

　　京津新城地處天津、北京、唐山交匯處的天津市寶坻區(qū)，距離北京市110公里，天津市50公里，唐山市80公里，規(guī)劃8000多套別墅，預計容納二三十萬人口，目前建成3000多套。

　　按照最初的設想，這裡要再造一個“曼哈頓”，但隨著天津濱海新區(qū)規(guī)劃出爐，京津新城的處境日益尷尬。缺少産業(yè)支撐，片區(qū)發(fā)展未成熟，人煙稀少，“空城”、“鬼城”的説法隨之而來。

　　據(jù)媒體報道，京津新城小區(qū)入住率不足一成，一些地方長了齊膝深的雜草，寬闊的道路成了曬谷場，商鋪大多門頭緊縮，為數(shù)不多的商店只賣些日常用品，小區(qū)保安和附近建築工人為主要消費群體。

　　上述合生創(chuàng)展天津公司原管理層人士提起這個項目也只有唏噓。他告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，如果説京津新城有問題，最大的問題就是區(qū)位問題，因為是第二第三居所，就會造成人煙稀少的情況，“很多人買了其實用不著，就是有個別墅就行。”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從城市進入的角度看，過去進入京津走廊的房企其實是存在失誤的，但這也和地方政府在城市發(fā)展方面有較大失誤有關(guān)。

　　對於入住率低的問題，原管理層人士表示正常，“別墅區(qū)沒有人山人海的”、“在天津來看，核心地段的項目入住率也很低”。

　　遠郊大盤運作吃力

　　合生創(chuàng)展以郊區(qū)大盤模式走紅，但成也蕭何敗也蕭何，耗資兩百億的京津新城無疑拖累了合生創(chuàng)展整體業(yè)績。

　　合生創(chuàng)展原管理層人士表示，合生創(chuàng)展善於在郊區(qū)開大盤，近郊的開發(fā)成熟率快一些，但遠郊還是挺吃力的，而京津新城就屬於後者，“從北京、天津過去都是一小時距離，現(xiàn)在還多了高速費，加上油錢，成本太高?！?/p>

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，寶坻區(qū)本身具備較好的土地成本優(yōu)勢，相比天津別的地區(qū)，該地區(qū)地價偏低。隨著京津冀一體化進程的加快，此類區(qū)域的置業(yè)、就業(yè)和産業(yè)等將面臨較好的環(huán)境。

　　“合生創(chuàng)展的困境在於，能否在此前項目銷售低迷的過程中學會煎熬，而且學會把控財務風險。如果能夠熬過，後續(xù)的産品定價等其實有很大的優(yōu)勢?！?/p>

　　不過，對於在前幾年已經(jīng)聽過太多“京津融合”的傳聞，對於京津冀一體化，上述原管理層人士反問記者，“誰知道什麼時候成行呢？”

　　負面纏身或影響銷售

　　據(jù)合生創(chuàng)展披露的5月份未經(jīng)審核運營數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月實現(xiàn)合約銷售金額約15.67億元，比去年同期下降64.3%。涉及合約銷售面積約9.86萬平方米。累計銷售平均售價為每平方米15888元，較去年同期價格下降8.5%。

　　合生創(chuàng)展2014年的銷售目標希望實現(xiàn)15%-20%的增長，按照去年銷售112.7億元計算，前5個月僅僅完成目標的12.09%。

　　與此同時，同為廣東地産界代表企業(yè)“華南五虎”的恒大地産、碧桂園、富力地産、雅居樂前5月的合約銷售額分別為562.1億元、493.7億元、217.58億元、164.6億元，十年前被王石稱為“華南五虎”中的老大的合生創(chuàng)展，現(xiàn)在仍停留在百億元門檻止步不前。

　　分析人士向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，目前關(guān)於合生創(chuàng)展的負面新聞很多，主要被指責家族企業(yè)的治理模式、業(yè)績規(guī)模遠遠落後周邊房企等，此類樓盤如果不加快庫存去化，負面效果是明顯的。

　　“對於購房者來説，本身是有扎堆居住的置業(yè)習慣。如果發(fā)現(xiàn)一個樓盤庫存去化幾年都沒有見效，那麼勢必會影響項目的後續(xù)蓄客水準。而從競爭者的角度看，甚至可以拿此類銷售數(shù)據(jù)作為攻擊的理由，從而把一些潛在的客戶挖走?！?/p>