資料圖片

　　近日，央行大幅降息引發(fā)房地産業(yè)內(nèi)及購(gòu)房者廣泛關(guān)注。記者上週末走訪廣州一二手樓市發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)反映並不如“9·30”房貸新政時(shí)那麼明顯，一手樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，二手樓市看樓客則有一成左右的增加。有專家認(rèn)為，降息後除了購(gòu)房者可以省利息，市場(chǎng)信心也會(huì)得到提振，廣州樓市將加速回暖，並可能在明年第二季度引發(fā)樓價(jià)上漲，但也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，此次降息的效果難以持續(xù)。

　　短期將拉動(dòng)成交

　　根據(jù)記者計(jì)算，降息後，對(duì)商業(yè)房貸客戶來説，五年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)於此前利率打了9.4折。對(duì)公積金貸款客戶來説，央行將5年期以上個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率由此前的4.5%降至4.25%，下降0.25個(gè)百分點(diǎn)，降幅不及商貸。

　　按照商業(yè)房貸100萬元，基準(zhǔn)利率，按20年等額本息還款計(jì)算，降息前月供為7485.2元。此次降息後，月供將降至7251.12元，每月減負(fù)234.08元，全年可減負(fù)2808.96元。同樣條件下，如果按等額本金還款計(jì)算，此前首月還款9625元，每月遞減22.74元。降息後，首月還款降為9291.67元，每月遞減21.35元。

　　對(duì)於樓市來説，降息或?qū)砻黠@的刺激作用。方圓地産首席分析師鄧浩志就認(rèn)為，降息對(duì)於樓市的影響主要有三點(diǎn)：首先，央行降息後對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的資金總量會(huì)有影響，會(huì)支撐一定的樓市購(gòu)買力；其次，降息將有力提振市場(chǎng)信心，尤其是降息降準(zhǔn)同時(shí)出現(xiàn)，會(huì)讓買家對(duì)後市的判斷産生影響，降低觀望情緒；最後，降息將降低企業(yè)和購(gòu)房者的融資成本，從而促進(jìn)房地産市場(chǎng)發(fā)展。

　　鄧浩志判斷認(rèn)為：“相信降息後馬上可以看到成交量放大，但考慮到廣州樓市的高庫(kù)存壓力，預(yù)計(jì)價(jià)格不會(huì)馬上上漲。不過，經(jīng)過一段時(shí)間的庫(kù)存消化後，很可能在明年二季度，廣州的樓價(jià)又會(huì)進(jìn)入上漲週期?！?/p>

　　降息對(duì)樓市影響或不如預(yù)想之大

　　不過，也有人認(rèn)為，本次降息對(duì)房地産市場(chǎng)並非單純利好。中原研究部就認(rèn)為，本次降息對(duì)樓市的影響或許並未如預(yù)想之大。該機(jī)構(gòu)表示，由於央行本次採(cǎi)取的是非對(duì)稱降息，降貸款利率而穩(wěn)存款利率，單純這一操作會(huì)壓縮利差，降低銀行利潤(rùn)空間。因此降息之後，銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的信貸政策或有調(diào)整，對(duì)房貸的積極性還需審慎觀察。

　　克而瑞研究員楊科偉認(rèn)為，降息短期內(nèi)將會(huì)提振購(gòu)房者信心提升樓市成交量，但降息對(duì)樓市推動(dòng)持續(xù)期不應(yīng)過度奢望?！敖衲暌詠順鞘羞t遲走不出調(diào)整的‘緊箍咒’就是房貸(包括額度和利率)，即便是‘9·30’房貸新政也沒能調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行支援居民購(gòu)房、真正落實(shí)優(yōu)惠利率的積極性。此次降息有助於提升有實(shí)際需要的購(gòu)房者支付能力，特別是對(duì)仍在觀望的購(gòu)房者的信心和預(yù)期會(huì)有莫大的提振。”不過，從以往經(jīng)驗(yàn)來看，利率調(diào)整對(duì)房地産成交的影響多為短期的，無論是剛需還是投資客都不會(huì)最終償還20年或者30年貸款，理論上的利息支出並不會(huì)影響購(gòu)房決定。

　　另外，房企融資成本可能不降反升，進(jìn)一步削弱企業(yè)的盈利能力。楊科偉表示，非對(duì)稱降息的不利影響可能對(duì)房地産開發(fā)企業(yè)更加明顯。資金成本上升的同時(shí)又要保證相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，銀行對(duì)房地産開發(fā)企業(yè)的貸款利率可能將不降反升。

　　市場(chǎng)表現(xiàn)

　　一手樓未見開發(fā)商貿(mào)然漲價(jià)

　　二手樓客戶到府量增加10%

　　一手樓市大格局未變，房企穩(wěn)價(jià)跑量仍是主流。降息雖能降低買家購(gòu)房成本，但並未能改變當(dāng)前一手樓市大格局，一手庫(kù)存仍在高位，而需求仍受經(jīng)濟(jì)低迷和限購(gòu)政策制約。根據(jù)記者上週末實(shí)地踩盤及中原研究部對(duì)廣州一手住宅新開盤的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，降息政策之後的第一個(gè)週末，廣州樓市新盤供貨量、價(jià)格、去化率等各指標(biāo)都相對(duì)穩(wěn)定，與降息前差異不大，發(fā)展商也並未針對(duì)降息開展特別活動(dòng)，反映目前廣州大部分房企對(duì)降息政策也是持理性態(tài)度，並未貿(mào)然漲價(jià)，穩(wěn)價(jià)跑量還是主流。

　　二手樓客戶到府量增加10%

　　降息後，有仲介反映，二手客戶到府量增加，但不如預(yù)期。來自中原地産的數(shù)據(jù)顯示，自“9·30”房貸新政以來，二手樓市改善型客戶的客源量持續(xù)增長(zhǎng)，高峰期增長(zhǎng)高達(dá)29.89%，但過了一個(gè)月的政策效應(yīng)期後， 11月份客源量又有明顯回落，反映市場(chǎng)並沒有真正活躍起來。而本次央行降息後，該公司客戶到府量也僅僅只有10%的增長(zhǎng)，其中11月第三周週末兩天環(huán)比第二周週末兩天，客戶增長(zhǎng)也僅有2.5%，中原研究部認(rèn)為由於限購(gòu)及市場(chǎng)高庫(kù)存的原因，降息政策難以立竿見影促樓市量?jī)r(jià)回升?！鲂驴靾?bào)記者 陳齊