廣東兩會(huì)之熱話題

　　去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,“去庫(kù)存”已被納入今年全國(guó)五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一,而昨日發(fā)佈的廣東省《政府工作報(bào)告》更明確提出,應(yīng)該通過(guò)加快農(nóng)民工市民化、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等手段化解房地産庫(kù)存。

　　世聯(lián)行對(duì)全國(guó)範(fàn)圍的商品住宅庫(kù)存分析數(shù)據(jù)顯示,廣東和成渝地區(qū)去化週期最好,分別為1.0年及1.1年。

　　廣東與全國(guó)其他區(qū)域比,庫(kù)存問(wèn)題相對(duì)不嚴(yán)重,但觀照自身,廣深一線城市、佛莞等珠三角城市群、以及粵東西北城市之間,庫(kù)存狀況各有特點(diǎn),去庫(kù)存的路徑自然各不相同。根據(jù)世聯(lián)行綜合相關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至去年11月,其中廣深的住宅庫(kù)存量分別是364萬(wàn)平方米和192萬(wàn)平房米,庫(kù)存量最大的是佛山,達(dá)410萬(wàn)平方米。不過(guò),據(jù)房地産業(yè)內(nèi)觀察人士認(rèn)為,真實(shí)的庫(kù)存量數(shù)據(jù)是上述數(shù)字的3-4倍。

　　廣東省兩會(huì)期間,不少政協(xié)委員都為“房 地産去庫(kù)存”支招,有開發(fā)商委員在內(nèi)地投資數(shù)百億元“篤定”支援一線城市的房地産市場(chǎng),也有委員建議取消大城市的限購(gòu)政策,進(jìn)一步促進(jìn)大城市結(jié)構(gòu)性庫(kù)存的 去化,而像粵東西北這樣的欠發(fā)達(dá)地區(qū),有委員認(rèn)為政府的政策扶持顯得尤為關(guān)鍵。

　　魯毅:

　　鼓勵(lì)將庫(kù)存改造為創(chuàng)客空間

　　據(jù)某權(quán)威房地産研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),截至2015年期末,全省商品房待售面積5637.94萬(wàn)平方米,同比小幅增長(zhǎng)3.1%。其中商品住宅3493.35萬(wàn)平方米,同比下降1.5%;辦公樓219.70萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)10.6%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房887.91萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)8.5%;其他房屋 1036.98萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)14.6%。數(shù)據(jù)顯示,在國(guó)家和地方政府積極支援合理住房消費(fèi)的背景下,全省商品住宅的待售面積有所下降;但辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房等商業(yè)物業(yè)待售面積繼續(xù)增加。

　　根據(jù)上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì),2015年,廣東商品房銷售面積1.17億平方米,同比大幅增長(zhǎng)25.4%,銷售面積比歷史次高水準(zhǔn)的2013年高出1844.62萬(wàn)平方米,增幅達(dá)18.8%。

　　而全省21個(gè)地級(jí)市中,商品房銷售面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米的有佛山、惠州、廣州、中山和東莞5個(gè)城市。

　　從去年5月1日開始,佛山限購(gòu)鬆綁,成為廣東省內(nèi)首個(gè)鬆綁限購(gòu)的城市。佛山市市長(zhǎng)魯毅在昨日的十二屆人大四次會(huì)議分組討論上表示,放開限購(gòu)之後,佛山去年整個(gè)房地産銷售情況比較正常,實(shí)現(xiàn)了量升價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)?！澳壳胺鹕降姆康禺b庫(kù)存週期大概在8到9個(gè)月的幅度上波動(dòng),全省大概是11到13個(gè)月左右?！?/p>

　　魯毅表示,下一步,佛山將通過(guò)多種措施逐步化解商品房庫(kù)存?！罢畬⒁龑?dǎo)房企,調(diào)整行銷策略,鼓勵(lì)將房地産庫(kù)存改造為創(chuàng)客空間、商務(wù)居住複合地産、電商用房等,還將大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)?！?/p>

　　邱家儒:

　　應(yīng)鼓勵(lì)外國(guó)人來(lái)華購(gòu)房

　　“看數(shù)據(jù)深圳就不需要去庫(kù)存,但現(xiàn)在仍然有很多建了賣不掉的樓,”廣東省政協(xié)委員、深圳市潮汕商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)邱家儒認(rèn)為,去年年底國(guó)家提出的幾條去庫(kù)存政策在很多區(qū)域仍舊沒(méi)有履行,“北上廣深等一線城市的限購(gòu)政策實(shí)際上已經(jīng)過(guò)時(shí),與現(xiàn)在去庫(kù)存的政策相背離”。

　　邱家儒説,去庫(kù)存應(yīng)該是一個(gè)全國(guó)性的政策基調(diào),但部分一線城市在限購(gòu)政策下存在結(jié)構(gòu)性庫(kù)存,“現(xiàn)在深圳庫(kù)存量整體來(lái)看是相對(duì)少的,但高端産品的庫(kù)存量仍舊很大”。

　　此外,邱家儒認(rèn)為,應(yīng)該鼓勵(lì)而非限制外國(guó)人來(lái)華購(gòu)房,“他們買了房子就會(huì)來(lái)中國(guó)消費(fèi)”。

　　郭基輝:

　　看好一線城市地産發(fā)展

　　作為香港新鴻基地産執(zhí)行董事,郭基輝頗為看好國(guó)內(nèi)一線城市的房地産發(fā)展前景。

　　新鴻基在內(nèi)地最大的項(xiàng)目坐落于上海徐家匯中心,地塊兩年前由新鴻基以270億元“地王價(jià)”競(jìng)得。

　　“我們?cè)谙愀鄱紱](méi)有這麼大的投資,這是我們這麼多年曆史以來(lái)最大的投資,真的看好一線城市的發(fā)展”,郭基輝説。

　　不僅如此,新鴻基地産在內(nèi)地也呈擴(kuò)張之勢(shì),目前內(nèi)地業(yè)務(wù)佔(zhàn)整個(gè)集團(tuán)業(yè)務(wù)的20%左右,並且還在不斷增加,除北上廣等一線城市外,還深入珠三角腹地和南京、成都、蘇州等城市。

　　對(duì)內(nèi)地樓市普遍存在的“去庫(kù)存”問(wèn)題有無(wú)擔(dān)憂?郭基輝説,看好內(nèi)地一線城市及個(gè)別二線城市的樓市發(fā)展,會(huì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)內(nèi)地物業(yè)。他説,新鴻基和萬(wàn)科、華潤(rùn)這樣的內(nèi)地大地産商不同,在三四線城市沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),“只有在很個(gè)別的一線,一點(diǎn)五線城市才有運(yùn)作空間”。

　　溫洋:

　　滯銷房可建連鎖養(yǎng)老院

　　九三學(xué)社中央委員、廣東省政協(xié)常委溫洋建議,將滯銷房用於建設(shè)全國(guó)聯(lián)鎖養(yǎng)老院。他説,當(dāng)下中國(guó)由於老齡化趨勢(shì),很多有一定資金實(shí)力的商人已看到養(yǎng)老産業(yè)的商機(jī)。一些在養(yǎng)老實(shí)踐上已經(jīng)走在前面的企業(yè)也正在嘗試用模式輸出的形式進(jìn)行擴(kuò)張。如北京的一個(gè)企業(yè)今年就提出在全國(guó)構(gòu)建養(yǎng)老連鎖機(jī)構(gòu)的發(fā)展戰(zhàn)略,即在全國(guó)各省市區(qū)都建立可以資源共用的連鎖養(yǎng)老基地,而且,是利用一些滯銷的商品房進(jìn)行業(yè)務(wù)開拓。

　　此外,也有委員認(rèn)為,應(yīng)該合理利用大房企的資源進(jìn)行去庫(kù)存和盤活市場(chǎng)。

　　據(jù)記者了解,在過(guò)去一年包括珠三角市場(chǎng)在內(nèi),全國(guó)房地産市場(chǎng)大型房企並購(gòu)和收購(gòu)現(xiàn)象較過(guò)往更加頻繁,包括恒大、保利、碧桂園等品牌房企紛紛收購(gòu)銷售緩慢或者開發(fā)資金出現(xiàn)問(wèn)題的中小型房企開發(fā)的項(xiàng)目。

　　鄔錦雯:

　　以産業(yè)發(fā)展去粵東西北庫(kù)存

　　提到廣東各城的去庫(kù)存問(wèn)題,粵東西北無(wú)疑是其中最頭疼者。

　　2014年前後,廣東密集批復(fù)了粵東西北地級(jí)市中的12個(gè)新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃,總面積達(dá)數(shù)千平方公里。這些新城包括韶關(guān)(樓盤)芙蓉新區(qū)、汕頭(樓盤)海灣新區(qū)、梅州嘉應(yīng)新區(qū)、潮州新區(qū)、清遠(yuǎn)(樓盤)燕湖新區(qū)、揭陽(yáng)新區(qū)等,規(guī)劃面積都在500平方公里上下,最大的茂名(樓盤)濱海新區(qū)規(guī)劃面積則達(dá)1688平方公里。

　　在華南師範(fàn)大學(xué)人口資源環(huán)境研究所所長(zhǎng)、廣東省政協(xié)委員鄔錦雯看來(lái),這意味著絕大多數(shù)地級(jí)市城區(qū)將可容納100萬(wàn)人以上。

　　鄔錦雯説,大規(guī)模的新城區(qū)建設(shè)需要大量的資金投入,對(duì)於動(dòng)輒上千億元的投資而言,少量的財(cái)政資金可以説是杯水車薪,資金成本加大將帶來(lái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如清遠(yuǎn)的燕湖新區(qū)起步區(qū)建設(shè)投資需求大約是445億元,除省級(jí)財(cái)政籌措約100億元,市級(jí)財(cái)政50億元外,剩下的均需要依靠民間資本投入和賣地收益。

　　粵東西北大部分屬於三四線城市,長(zhǎng)期輸出資源和人力,除自然資源開發(fā)外,鄔錦雯認(rèn)為政府的扶持顯得更加迫切,她建議,粵東西北地區(qū)給予網(wǎng)際網(wǎng)路概念産業(yè)的扶持政策,以産業(yè)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)房地産去庫(kù)存,“就業(yè)收入穩(wěn)定是購(gòu)房的基本源泉”。

　　在加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施配套,增強(qiáng)粵東西北各地新城吸引力方面,鄔錦雯認(rèn)為可以由省裏統(tǒng)一協(xié)調(diào),採(cǎi)取一市一策的辦法,比如從建設(shè)醫(yī)療、教育、娛樂(lè)、飲食等方面入手,政府加強(qiáng)扶持,把每個(gè)領(lǐng)域做到全省領(lǐng)先水準(zhǔn)。這樣的話,每個(gè)城市都有自身特色的配套設(shè)施,從而吸引更多人才、資金從珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)回流,從而也提高當(dāng)?shù)胤康禺b的銷售。

　　統(tǒng)籌:南都記者 張艷芬

　　采寫:南都記者 路漫漫 陳靜 藍(lán)輝龍 吳璇 尚黎陽(yáng)

　　實(shí)習(xí)生:張運(yùn)鋮 李志 王旖荻