10月8日起央行調整新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率 房貸利率依據(jù)相應期限貸款市場報價利率確定

　　5年以上首套房貸利率不得低於4.85%

　　新 LPR(貸款市場報價利率)形成機制已經(jīng)于本月20日開始執(zhí)行，對於廣大居民關心的個人房貸利率，央行作出了特別的安排。8月25日，央行就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關事宜發(fā)佈公告。公告明確，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

　　央行稱，此舉是為了堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地産市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水準基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權益。業(yè)內(nèi)人士認為，新政出臺後，個人房貸利率將保持平穩(wěn)，不會下降但也不會明顯上漲。

　　改革後，有市民擔心個人房貸利率會大幅上漲，事實上不必有此憂慮。央行有關負責人表示，公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

　　該負責人同時指出，2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓，同時，採取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

　　8月20日，央行副行長劉國強在國新辦吹風會上明確表示，對於房地産市場要堅決貫徹落實“房住不炒”的原則，不將房地産作為短期經(jīng)濟刺激的手段，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定，並預告很快將出臺相關公告。

　　劉國慶當時強調，“房住不炒”的目標定位不能偏離，避免把房地産工具化，不把它當做刺激經(jīng)濟的一個手段。金融工作要落實這樣的定位和要求，就得做到房貸的增量不擴張、房貸的利率不下降。這次“利率並軌”改革，房貸的利率由基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準變了，但利率水準不能下降。

　　中原地産首席分析師張大偉也認為，按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準上浮10-20%，二套房貸上浮20-30%。這符合新政策要求。對目前市場來説，政策不會導致利率上行。目前看大部分城市的房貸利率、放款週期基本平穩(wěn)，有輕微波動，但主流是平穩(wěn)。最近央行多次要求各銀行限制違規(guī)資金流入房地産，但對於正常的按揭貸款並沒有政策收緊，所以整體看，平穩(wěn)將是主流。

　　政策解讀

　　改革後個人住房貸款利率如何定價？

　　央行有關負責人昨日表示，改革後，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

　　其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。

　　至於相應期限如何理解，央行有關負責人表示，目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定後，可通過調整加點數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

　　公告還要求，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

　　如何確定轄區(qū)內(nèi)房貸利率加點下限？

　　央行公告還稱，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺b市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

　　銀行業(yè)金融機構應根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

　　利率重定價週期是多長？

　　借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。

　　該負責人解釋稱，利率重定價是指貸款銀行按合同約定的計算方式，根據(jù)定價基準的變化確定形成新的貸款利率水準。公告明確個人住房貸款利率重定價週期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

　　首套房利率怎麼算？

　　根據(jù)公告，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

　　8月20日發(fā)佈的新LPR中，1年期貸款市場報價利率為4.25%，5年期貸款市場報價利率為4.85%。由於大部分個人房貸期限都在5年以上，因此按照央行公告，新發(fā)放個人房貸，首套利率應該不得低於4.85%，二套不得低於5.45%。目前，從整體情況來看，北京首套房貸款主流利率仍為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。所以，新規(guī)執(zhí)行後，即使現(xiàn)有利率水準不變，也肯定符合要求。

　　銀行業(yè)金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和諮詢服務，依法合規(guī)保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩(wěn)有序進行。

　　同時，商業(yè)用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

　　本組文/本報記者 程婕 統(tǒng)籌/余美英