新華社記者　陸波岸攝

　　專家預(yù)測(cè)咋總輸給地産商

　　抑房?jī)r(jià)應(yīng)由“弓箭戰(zhàn)略”轉(zhuǎn)“井水戰(zhàn)略”

　　近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈數(shù)據(jù)顯示，3月份全國(guó)70個(gè)大中城市中68個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比均出現(xiàn)上漲，尤其是北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)漲幅再度居前。而此時(shí)，距離最新一輪房地産調(diào)控措施“國(guó)五條”出臺(tái)不到兩個(gè)月，全國(guó)樓市卻仍沒(méi)有降溫跡象，這使得此前預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將會(huì)下降的專家學(xué)者們大跌眼鏡，也讓一年前提出“3月暴漲論”的房地産開(kāi)發(fā)商預(yù)言成真。中國(guó)樓市究竟怎麼了，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷，專家咋還不如地産商預(yù)測(cè)得準(zhǔn)呢？

　　【調(diào)控加碼難阻房?jī)r(jià)上漲】

　　“需求集中釋放是推動(dòng)3月房?jī)r(jià)上漲的主要原因?！?國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，3月份房地産市場(chǎng)進(jìn)入“金三銀四”的傳統(tǒng)銷售旺季，成交情況往往比前兩個(gè)月都要活躍，加之各地房地産市場(chǎng)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)前，潛在購(gòu)房者擔(dān)心實(shí)施細(xì)則出臺(tái)後政策從緊、購(gòu)房成本進(jìn)一步增加，因而急於入市導(dǎo)致需求集中提前釋放，開(kāi)發(fā)商也隨之取消優(yōu)惠甚至上調(diào)了價(jià)格，從而助長(zhǎng)了3月份房?jī)r(jià)。

　　事實(shí)上，自2009年12月開(kāi)始樓市調(diào)控以來(lái)，調(diào)控政策已經(jīng)歷經(jīng)5次升級(jí)。儘管2011年1月的“新國(guó)八條”讓房地産市場(chǎng)沉寂了一年之久，但是在經(jīng)歷了數(shù)次冷暖交替後，終於在去年12月份打破了均衡態(tài)勢(shì)，各地樓市全面升溫。即使今年2月份第五次升級(jí)的“國(guó)五條”出臺(tái)，也未能遏制3月份房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，房地産市場(chǎng)似乎陷入了越調(diào)越漲的怪圈。

　　【抑房?jī)r(jià)不能僅靠行政手段】

　　對(duì)於房?jī)r(jià)，為什麼專家學(xué)者們的預(yù)測(cè)屢屢失手，而始終對(duì)房?jī)r(jià)一路看漲的房地産商的預(yù)言卻總是得到應(yīng)驗(yàn)?zāi)?？難道專家學(xué)者們對(duì)於房?jī)r(jià)真的不如開(kāi)發(fā)商看得準(zhǔn)嗎？

　　對(duì)此，中國(guó)政法大學(xué)資本研究中心主任劉紀(jì)鵬對(duì)本報(bào)記者表示，並不是開(kāi)發(fā)商有多聰明或者説開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)得有多準(zhǔn)確，關(guān)鍵是我們抑制房?jī)r(jià)、解決房地産困境沒(méi)有找到正確的方法。因?yàn)槲覀兛傁胍揽啃姓氖侄谓鉀Q市場(chǎng)的問(wèn)題，既限買又限漲，這就完全違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，這些簡(jiǎn)單粗暴的行政手段屢打敗仗，所以這麼多年房地産問(wèn)題始終解決不了。我們也能清楚地看到，用行政手段壓制房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)並沒(méi)有降下來(lái)，反倒是杭州、天津等地出現(xiàn)了半夜起來(lái)排隊(duì)離婚的現(xiàn)象，這是十分荒唐的。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，許多專家學(xué)者對(duì)如何抑制房?jī)r(jià)有很好的建議，但是很多建議並未被採(cǎi)納，即使有些被採(cǎi)納了，在落實(shí)過(guò)程中很多政策也被各地方政府打了折扣。

　　“比如説房産稅，試行兩年多了都還沒(méi)有全面推廣?！眲⒓o(jì)鵬認(rèn)為，徵收房産稅並不存在技術(shù)問(wèn)題，關(guān)鍵是下不了決心徵收。因?yàn)槿绻缡辗慨b稅，必然要求資訊高度透明，包括決策者在內(nèi)的很多人可能自家所佔(zhàn)房産也不少，所以使得房産稅徵收到現(xiàn)在都無(wú)法完全推出來(lái)。

　　【應(yīng)加大房産保有環(huán)節(jié)成本】

　　那麼，如何才能破解房地産市場(chǎng)當(dāng)前的困局？分析人士指出，如果政府不下決心改革房地産制度，僅僅是通過(guò)行政手段管制房?jī)r(jià)，進(jìn)行限購(gòu)限貸，就只能是臨時(shí)性的治標(biāo)之策，而無(wú)助於從根本解決由於貨幣流動(dòng)、地價(jià)上漲和供求緊張給房?jī)r(jià)帶來(lái)的持久壓力。

　　劉紀(jì)鵬認(rèn)為，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)國(guó)情來(lái)看，不能像現(xiàn)在僅在商品房的銷售環(huán)節(jié)徵稅，而必須在房産的保有環(huán)節(jié)徵收房地産稅。過(guò)去賣一套房子是“弓箭戰(zhàn)略”，射出去很有力，但射出去就沒(méi)了，地方政府賣地也是一樣的道理，賣一塊就少一塊。所以我們要採(cǎi)取“井水戰(zhàn)略”，即打一桶水後井裏還是滿的，這口“井”就是房産稅。因?yàn)橘u一套房子就可以多徵一種稅，而且年年都可以徵，有了這樣的辦法，我們就可以把佔(zhàn)房?jī)r(jià)比例很高的地價(jià)，由過(guò)去一次性回收變成20年、30年回收。當(dāng)前房地産價(jià)格如果除以20，除以30，房?jī)r(jià)能不降下來(lái)嗎？此外，地方政府按照房子的大小徵收1％－3％不等的房産稅，並由地方自行掌握，不僅給地方開(kāi)拓了稅源，而且也回避了不讓貸款的簡(jiǎn)單粗暴辦法，所以實(shí)施房産稅是可以行之有效的。記者　周小苑

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