2013：房價(jià)為何失控？

　　華遠(yuǎn)地産董事長任志強(qiáng)2012年6月就開始預(yù)測，2013年房價(jià)要大漲。一年之後，任志強(qiáng)多次在公開場合不無自豪地表示，他的預(yù)測很準(zhǔn)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局12月18日公佈的數(shù)據(jù)顯示，11月份70個(gè)大中城市中，四個(gè)一線城市的房價(jià)漲幅全部同比超過20%。其中，上海11月新建商品住宅價(jià)格同比上漲21.9%，全國最高；北京同比上漲21.1%，深圳同比上漲21.0%，廣州同比上漲20.9%；另外，同比漲幅超過10%的城市超過20個(gè)。

　　誠如全聯(lián)房地産商會創(chuàng)會會長聶梅生所言，國家統(tǒng)計(jì)局所統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市，在全國600多個(gè)城市裏只佔(zhàn)很小比例。但不可否認(rèn)的是，處於調(diào)控中的一線城市以及重點(diǎn)二線城市，2013年普遍出現(xiàn)了房價(jià)大漲現(xiàn)象。

　　不可否認(rèn)的房價(jià)暴漲

　　放到更大範(fàn)圍，也還是漲。中國指數(shù)研究院[微博]最新的百城指數(shù)顯示，百城住宅均價(jià)自2012年12月以來連續(xù)12個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅持續(xù)擴(kuò)大至10.98%。必須提醒，這是均價(jià)漲幅。超過10%的平均漲幅，算得上是暴漲了。摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌評價(jià)稱，“令人意外的是，2013年房價(jià)的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快於預(yù)期。北上廣深等一線城市的房價(jià)上漲尤其引人注目?！?/p>

　　朱海斌認(rèn)為，與2009-2010年樓市不同的是，這一輪房價(jià)上漲中，地區(qū)差異日漸突出。受調(diào)控政策影響，一線城市普遍面臨供給不足的局面。相比之下，小城市新房供應(yīng)量增長更快，房價(jià)漲幅也更為溫和。根據(jù)計(jì)算，三線城市(省會城市水準(zhǔn)以下的城市)的房價(jià)11月份同比增長僅為4%，買房供房壓力仍然屬於可以接受的程度。

　　朱海斌的觀點(diǎn)代表了很多專家的看法。

　　聶梅生對2013年的房地産形勢的評價(jià)是，一是房地産各項(xiàng)指標(biāo)處於高位，包括房價(jià)，但漲幅在逐漸回落；二是城市之間的房價(jià)形成巨大的差異化，京滬深穗房價(jià)漲幅相當(dāng)高，但其他部分城市的房價(jià)不僅在GDP漲幅之下，有的甚至低於CPI增長。

　　據(jù)中國房地産指數(shù)系統(tǒng)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價(jià)今年以來整體漲幅明顯高於去年。隨著10-11月多個(gè)城市房地産調(diào)控政策的相繼出臺，市場看漲預(yù)期得到有效控制。11月，百城住宅均價(jià)達(dá)10758元/平方米，為2010年6月以來的最高水準(zhǔn)。

　　二手房也創(chuàng)下歷史新高。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，十大城市二手住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)第21個(gè)月上漲，同比連續(xù)第15個(gè)月上漲。根據(jù)對北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

　　政策邏輯與市場規(guī)律

　　2013年房地産調(diào)控沒有放鬆，但房價(jià)卻運(yùn)作在調(diào)控的預(yù)期之外。不同關(guān)注點(diǎn)的專家傾向於同意，供求關(guān)係最終起了決定作用，而調(diào)控政策起到了或正面或反面的作用。

　　如果回顧任志強(qiáng)早在2012年的預(yù)測，他同樣也是以供求關(guān)係推導(dǎo)出房價(jià)暴漲的結(jié)論。只不過，在任志強(qiáng)的邏輯中，影響供求的因素是多方面的。

　　綜合任志強(qiáng)在2012年多次言論，他判斷房價(jià)暴漲有四大理由。首先，從2006年和2005年的土地供應(yīng)下降看到了2007年出現(xiàn)的暴漲，2009年土地負(fù)增長導(dǎo)致了2010年的房價(jià)上漲，而2012年的統(tǒng)計(jì)顯示，土地供應(yīng)負(fù)增長持續(xù)發(fā)展，所以，後一輪緊跟著就是價(jià)格暴漲；其次，限購令阻礙了二手房供應(yīng)，從而加大了房價(jià)暴漲幅度。任的具體解釋是，由於2007年、2009年房價(jià)暴漲時(shí)，市場都有較充分的二手房供應(yīng)，這在一定程度上稀釋了房價(jià)上漲壓力。但到2013年，依靠增加二手房供應(yīng)滿足市場需求的路子也被政策堵上；第三，最關(guān)鍵的問題是，限購令並未限制住購房需求，2012年新房銷售額與以往相差無幾，因此到2012年3月，當(dāng)舊的土地供應(yīng)庫存建設(shè)的新房終止時(shí)，供需矛盾加劇，必導(dǎo)致房價(jià)暴漲；第四，地價(jià)綁架了房價(jià)。用任志強(qiáng)的話説，“新一屆(地方)政府可能更希望房價(jià)上漲，否則如此大規(guī)模的地方債窟窿可能抹不平?！?/p>

　　早在2010年，任志強(qiáng)在分析當(dāng)年房價(jià)暴漲時(shí)，考慮的因素則分別是，第一，供求關(guān)係，其中也包括地價(jià)推動作用；第二，交易環(huán)節(jié)水費(fèi)增加推動作用；第三，建安、原材料，以及人力等成本增加；第四，金融政策貨幣政策影響。

　　2010年，任志強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)年並不是房價(jià)在引導(dǎo)其他周邊環(huán)境因素的變化，而是各種政策與調(diào)控措施在影響著房價(jià)的上漲與波動；而2013年，任志強(qiáng)僅利用簡單的市場邏輯就推導(dǎo)出了房價(jià)暴漲的結(jié)論。這些市場邏輯也有調(diào)控反作用的結(jié)果。

　　除了上述任志強(qiáng)指出的限購反作用，中原地産三級市場研究總監(jiān)張大偉進(jìn)一步補(bǔ)充稱，在2013年的調(diào)控政策中，北京最為嚴(yán)格，出臺了歷史上負(fù)擔(dān)最重的交易環(huán)節(jié)徵收20%個(gè)人所得稅。但這項(xiàng)調(diào)控政策最終的效果是，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)大幅增加反而導(dǎo)致二手房交易冷清，供應(yīng)量減少。也就是説20%個(gè)稅在某種意義上加速了房價(jià)暴漲，使得部分需求不得不到新建商品住宅釋放。

　　各主要城市一手抓調(diào)控，一手抓保障，但這似乎也並未能改變房價(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)實(shí)。

　　亞豪市場總監(jiān)郭毅以保障房種類最多的北京為例分析稱，近年來保障房政策的搖擺所引發(fā)的，由低收入申購人群享有産權(quán)的經(jīng)適房、雙限房到享有居住權(quán)的廉租房、公租房，今年又新增了一個(gè)自住型商品房，各種産權(quán)形式的保障房輪番登場，但仍然不能説建立起了一個(gè)完備的住房保障體系。由於具備保障房申購資格的人群規(guī)模非常龐大，而近年來保障房供應(yīng)量增長有限，輪候時(shí)間過長，一部分家庭被迫擠入商品房市場，加劇了商品房市場的供需矛盾，也從客觀上造成房價(jià)上漲。

　　聶梅生還認(rèn)為，一邊是低利率，一邊是發(fā)行鈔票，湊在一起也在加速造成高房價(jià)。聶梅生認(rèn)為，鈔票發(fā)行速度和漲房價(jià)是成正比的關(guān)係，2007、2008年鈔票發(fā)行比較平緩的時(shí)候，房價(jià)也很平緩。但是，在2008年啟動救市模式後，猛發(fā)鈔票，房價(jià)就猛漲。雖然這並不是唯一的因素，但一定是重要的因素。

　　如聶梅生所言，房地産調(diào)控十年一共出了70多個(gè)文件，其中絕大部分都是控制房價(jià)的，但房價(jià)卻越來越高。聶梅生的結(jié)論是，以房價(jià)為調(diào)控目標(biāo)的10年調(diào)控是失效的。只有一件事是對的，就是終於搞明白了保障房應(yīng)該由政府來管。她認(rèn)為，我們可以借鑒成熟經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)，最重要的一點(diǎn)是遵循房地産發(fā)展週期，敬畏市場規(guī)律。