5年前,作為一家來自重慶的區(qū)域性房企金科股份還未上市,自2011年登陸資本市場(chǎng)以來,金科股份已躋身中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企前列。

　　隨著當(dāng)前樓市進(jìn)入白銀時(shí)代,被諸多券商稱為新型城鎮(zhèn)化第一股的金科股份面對(duì)樓市結(jié)構(gòu)性低迷,于2015年明確提出了“新地産”和“新能源”戰(zhàn)略。

　　經(jīng)過一年試水之後,金科股份對(duì)其新戰(zhàn)略又是如何理解的?面對(duì)新形勢(shì),金科股份又將如何做好準(zhǔn)備?近來,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡(jiǎn)稱NBD)對(duì)金科股份董事長(zhǎng)黃紅雲(yún)進(jìn)行了獨(dú)家專訪。

　　地産佈局:堅(jiān)持以二線城市為主

　　NBD:2015年以來,金科已明確發(fā)力“新地産”戰(zhàn)略,“新地産”這個(gè)概唸有何內(nèi)涵?究竟“新”在何處?

　　黃紅雲(yún):金科的“新地産”有兩大子戰(zhàn)略:産業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商和社區(qū)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。

　　産業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商戰(zhàn)略,具體是指聚焦工業(yè)地産、文化旅遊、大健康産業(yè)三大方向。2014年10月,金科成立總部位於北京的金科産業(yè)投資發(fā)展(集團(tuán))有限公司,專注于文化旅遊、主題遊樂、高新科技産業(yè)園區(qū)、大健康産業(yè)項(xiàng)目投資和綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng),與華誼兄弟在文旅地産領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略合作。

　　“新地産”的另一個(gè)子戰(zhàn)略是社區(qū)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商戰(zhàn)略,即由傳統(tǒng)的物業(yè)管理升級(jí)為“社區(qū)運(yùn)營(yíng)商”,集合社區(qū)居住、社區(qū)購(gòu)物、教育、養(yǎng)老、物流、健康等功能,運(yùn)用網(wǎng)際網(wǎng)路思維發(fā)展多種業(yè)態(tài)和多種經(jīng)營(yíng),結(jié)合O2O手段將傳統(tǒng)地産和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)合起來,用存量經(jīng)營(yíng)的思路,深入挖掘客戶及家庭需求,提供全生命週期服務(wù)。

　　NBD:重慶作為金科大本營(yíng),2015年房地産銷售目標(biāo)完成情況如何?

　　黃紅雲(yún):重慶作為金科大本營(yíng),截至2015年11月30日,金科股份重慶區(qū)域公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額100億元;同時(shí)早在2015年10月,重慶金科地産的回款已經(jīng)突破100億元大關(guān),年終將還有大幅增長(zhǎng)。

　　2015年,金科地産重慶公司主打戰(zhàn)略目標(biāo)就是回歸主城,打造城市精品項(xiàng)目。2015年7月14日,金科斥資13.42億元和10.9億元競(jìng)得主城大竹林區(qū)域兩塊優(yōu)質(zhì)土地。

　　NBD:近來,中央多次強(qiáng)調(diào)“去庫(kù)存”,以“622”戰(zhàn)略佈局的金科如何看待這種政策調(diào)整的效應(yīng)?

　　黃紅雲(yún):在各種利好政策的推動(dòng)下,房地産市場(chǎng)受供需關(guān)係影響,呈現(xiàn)出明顯的兩級(jí)分化,部分一二線城市明顯回暖,呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)態(tài),然而部分三四線城市對(duì)此表現(xiàn)並不明顯。根據(jù)我們的研判,這樣的分化將日趨加劇,但也不排除未來部分三四線城市仍然會(huì)存在較好的投資機(jī)會(huì)。

　　金科制定“622”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,從重慶、成都的佈局開始,在2014年已先後完成西安、咸陽、遵義、昆明、烏魯木齊等全國(guó)重點(diǎn)城市的佈局。

　　2015年,金科又進(jìn)入鄭州、萬州、遂寧等新城市;在全國(guó)的城市佈局已達(dá)到38個(gè),進(jìn)一步鞏固了金科在全國(guó)區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

　　NBD:目前,全國(guó)樓市區(qū)域性分化日益明顯,這會(huì)否影響到金科的地産佈局?

　　黃紅雲(yún):金科拿地有兩個(gè)特點(diǎn),第一,前瞻性拿地;第二,謹(jǐn)慎拿地。關(guān)於拿地,我們也制定了幾個(gè)原則:第一,不去當(dāng)?shù)赝?第二,堅(jiān)持二線城市為主。

　　金科的區(qū)域佈局原則,拿地遵循投入産出核算原則。對(duì)進(jìn)駐的整個(gè)區(qū)域,在投入産出上有所控制。如果這個(gè)市場(chǎng)的承受能力達(dá)不到,第一,要控制新增的開發(fā)規(guī)模;第二,對(duì)市場(chǎng)接受程度差的産品類型做調(diào)整。金科拿地將以二線城市為主,比如合肥、鄭州、南京。

　　對(duì)於已經(jīng)進(jìn)駐的城市,金科會(huì)進(jìn)行深耕,但不會(huì)在新的區(qū)域做投機(jī)。

　　産業(yè)地産:掌握産業(yè)鏈核心

　　NBD:從注重“賣房”到關(guān)注“運(yùn)營(yíng)”、“服務(wù)”的轉(zhuǎn)變,當(dāng)前金科推出“鄰里中心”、項(xiàng)目跟投機(jī)制、股權(quán)激勵(lì)政策等,對(duì)金科企業(yè)品牌塑造、組織結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)等産生了怎樣深刻影響?

　　黃紅雲(yún):2015年11月19日,金科股份推出一份總額高達(dá)2.07億股的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃,佔(zhàn)總股本的5%,涵蓋了高管、中層管理、核心業(yè)務(wù)及技術(shù)人員等157名激勵(lì)對(duì)象。

　　2015年6月金科正式啟動(dòng)合夥人計(jì)劃,制定了公司員工跟投房地産項(xiàng)目公司管理辦法,將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益與跟投員工個(gè)人收益直接掛鉤,實(shí)現(xiàn)收益共用、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

　　不管是股權(quán)激勵(lì),還是項(xiàng)目跟投資機(jī)制,都是對(duì)金科未來發(fā)展前景的信心體現(xiàn),而信心的根基是公司良好的産業(yè)發(fā)展和佈局。

　　NBD:同樣是新地産,金科要實(shí)施“産業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)”,這方面最新進(jìn)展如何?怎麼規(guī)避“地産化”陷阱?

　　黃紅雲(yún):2015年11月9日,金科集團(tuán)與億城集團(tuán)意向共同打造的重慶首座健康科技新城在兩江新區(qū)落地。

　　重慶兩江健康科技城是立足於打造成為重慶的高端科技産業(yè)發(fā)展區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)要素聚集區(qū)、大健康産業(yè)示範(fàn)區(qū)的目標(biāo),該項(xiàng)目範(fàn)圍內(nèi)將重點(diǎn)發(fā)展大健康、軟體開發(fā)、移動(dòng)網(wǎng)際網(wǎng)路等新興業(yè)態(tài)。

　　金科還將在長(zhǎng)三角、京津冀及重慶區(qū)域加大對(duì)於産業(yè)園區(qū)地産的佈局。

　　其次是文化旅遊運(yùn)營(yíng)。2014年12月31日,金科取得四川省遂寧市仁裏古鎮(zhèn)一宗地的土地使用權(quán),計(jì)劃投資35億元建設(shè)仁裏古鎮(zhèn)文化旅遊地産項(xiàng)目。2014年10月12日,這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)正式啟動(dòng),這個(gè)項(xiàng)目是集文化旅遊、休閒娛樂等一體的文化旅遊綜合性項(xiàng)目。

　　NBD:在産業(yè)地産領(lǐng)域,金科作為房企出身,又如何發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)?如何與産業(yè)鏈上下游無縫對(duì)接?

　　黃紅雲(yún):掌控産業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié),合作共贏。我們充分發(fā)揮房企開發(fā)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì),堅(jiān)持合作共贏理念,積極利用合作方資源,掌控産業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié),提升後續(xù)經(jīng)營(yíng)服務(wù)能力,為産業(yè)園區(qū)提供全方位服務(wù)。

　　在四川遂寧打造的仁裏古鎮(zhèn)文化旅遊項(xiàng)目,則是金科與國(guó)內(nèi)著名的影視與文化娛樂領(lǐng)軍企業(yè)華誼兄弟合作。