2015年, 房地産 行業(yè)誕生了7家年銷售業(yè)績超千億的公司。而在2016年房地産市場以去庫存為基調(diào)、總體政策環(huán)境偏松的情況下,對於超級房企來説,規(guī)模似乎已經(jīng)不是首要目標(biāo),運(yùn)營和盈利能力成為他們更加看重的關(guān)鍵詞

　　隨著2015年銷售業(yè)績的陸續(xù)發(fā)佈,大型房企成績單排名確定:萬科、綠地、恒大三家站上年銷售額兩千億元的高臺,呈“三國鼎立”之勢;另有萬達(dá)、保利、中海、 碧桂園 實現(xiàn)千億級銷售額,湊成“戰(zhàn)國七雄”的格局。但無論是“三國”還是“戰(zhàn)國”,一些地産業(yè)的巨無霸卻已不再醉心於規(guī)模上的開疆拓土,它們不約而同地選擇放慢腳步,將運(yùn)營和盈利作為最新的關(guān)鍵詞。從萬科、綠地、萬達(dá)近期所透露的資訊看,放慢甚至削減銷售規(guī)模,並從提升運(yùn)營能力、多元化發(fā)展等舉措中獲取更高的利潤率,是這些超級房企目前正在探索的新路徑。

　　“三國鼎立”與“戰(zhàn)國七雄”

　　雖然正在經(jīng)歷股權(quán)之爭的考驗,房企“一哥”萬科在“本職工作”上卻絲毫沒有懈怠,最終交上了一份漂亮的答卷。據(jù)披露,萬科2015年全年累計實現(xiàn)銷售面積2067.1萬平方米,銷售金額達(dá)2614.7億元,重回國內(nèi)房企冠軍寶座;相比2014年全年銷售金額2151.3億元,增長21.5%。這是萬科邁入兩千億“超級房企”陣營的第二年,也是萬科連續(xù)第三年在全年銷售金額上保持20%以上的高速增長。

　　而在去年一度趕超萬科成為行業(yè)第一的綠地集團(tuán),今年在規(guī)模增速上卻表現(xiàn)得不夠理想。2015年公司實現(xiàn)合同銷售面積2175.7萬平方米,增長2.8%;實現(xiàn)合同銷售金額2301.00億元,減少4.4%。而在2015年初, 綠地控股董事長張玉良曾公開表示,綠地2015年的全年銷售目標(biāo)2800億,以此計算,去年綠地僅完成全年銷售目標(biāo)82%。

　　恒大地産 則在2015年集中發(fā)力,首度躋身兩千億軍團(tuán),成為第三家突破2000億年銷售額的超級房企。 公司公告顯示,恒大2015年實現(xiàn)銷售額2013.4億,成為唯一一家銷售超兩千億的H股上市的內(nèi)房企。連續(xù)多月的強(qiáng)勁銷售為恒大邁入2000億大關(guān)奠定了基礎(chǔ),據(jù)統(tǒng)計,恒大全年共有11個月銷售額突破百億,其中有三個月超200億。

　　除了三大超級房企,還有四家千億級房企位列行業(yè)前茅。萬達(dá)集團(tuán)2015年度經(jīng)營快報顯示,萬達(dá)集團(tuán)地産業(yè)務(wù)銷售收入達(dá)到1640.8億元,完成年計劃的101.5%,增長2.5%。2015年全年,中海係連同其合營公司、聯(lián)營公司共實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約1806.32億港元(約合1530元),相應(yīng)銷售面積約為1260.22萬平方米;金額與面積分別實現(xiàn)28.28%和34.1%的增長。2015年, 保利地産共實現(xiàn)簽約金額1541.04億元,增長12.75%;實現(xiàn)簽約面積1218.30萬平方米,增長 14.22%。碧桂園集團(tuán)連同其合營公司和聯(lián)營公司,2015年共實現(xiàn)合同銷售金額約1402億元,合同銷售面積約2153萬平方米,分別增長9%和12%,這是碧桂園連續(xù)七年完成全年銷售目標(biāo)。

　　千億規(guī)模背後的“瓶頸”與選擇

　　在踏入2000億年銷售規(guī)模之後,超級房企卻不約而同地放慢了速度。規(guī)模似乎已經(jīng)不是首要目標(biāo),運(yùn)營和盈利成為巨型房企更加看重的關(guān)鍵詞。

　　今年1月19日,萬科在總部召開了2015年度行銷系統(tǒng)大會。在這一年一度的內(nèi)部例會上,萬科今年的主題是:以客戶為中心,提升行銷系統(tǒng)核心能力。會上強(qiáng)調(diào)了客戶導(dǎo)向與控制費(fèi)用,一反常態(tài)地並未下達(dá)2016年具體的行銷主題。

　　而從會議透露的內(nèi)容來看,萬科將在2016年重點調(diào)整組織架構(gòu)、加強(qiáng)運(yùn)營能力、並從中突破利潤率的提升。有消息稱,萬科春節(jié)後將展開組織架構(gòu)變革,將集團(tuán)諸項大權(quán)下放至區(qū)域,現(xiàn)已確定下放的許可權(quán)包括行銷、設(shè)計、工程品質(zhì)管控權(quán)。四大區(qū)域——北京、上海、廣深、成都區(qū)域地位都將上升,互相展開利潤競爭。各區(qū)域?qū)㈤_始對各自的利潤負(fù)責(zé),根據(jù)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營與産品情況,進(jìn)行資源整合,未來或出現(xiàn)區(qū)域內(nèi)各城市公司合併、撤退動作。

　　沒有規(guī)模不行,但規(guī)模到達(dá)一定級別後,或許將成為企業(yè)發(fā)展的掣肘。如何突破瓶頸,再上臺階,是這幾家超級房企不約而同探索的新課題。除了萬科,曾一度將規(guī)模視為重點並力求佔據(jù)“一哥”寶座的綠地,2016年也似乎更加淡定。佈局2016年,綠地控股提出將加快“三大轉(zhuǎn)變”,即加速“從偏重規(guī)模向偏重盈利轉(zhuǎn)變、從偏重開發(fā)向開發(fā)運(yùn)營並重轉(zhuǎn)變、從偏重國內(nèi)開發(fā)向全球開發(fā)轉(zhuǎn)變”。

　　具體來看,雖然2015年在地産業(yè)務(wù)銷售規(guī)模上不增反減,但綠地的金融板塊業(yè)務(wù)增長速度驚人。根據(jù)綠地方面提供的數(shù)據(jù),綠地金融産業(yè)2015年末資産規(guī)模已超過430億元,全年利潤有望延續(xù)前三季度趨勢實現(xiàn)大幅增長。且金融板塊也將成為綠地未來的重要支撐和突破點,綠地方面表示將搭建核心金融平臺,爭取在 保險 、證券、 第三方支付、徵信等牌照,並將整合旗下交易所、財富管理、保險經(jīng)紀(jì)、小貸公司、第三方支付、融資租賃等金融資源。

　　還有一家千億級的房企更在大刀闊斧的醞釀改革,甚至想將自身的房企標(biāo)簽徹底撕去。萬達(dá)集團(tuán)2015年工作報告透露,2016年 萬達(dá)商業(yè) 地産版塊主動下調(diào)了房地産銷售收入計劃,賣房子這一塊的收入將從1640多億元降低至1000億元,削減指標(biāo)640億元。

　　“其實萬達(dá)不是退出房地産,只是不再把房地産作為主導(dǎo)産業(yè),不再作為萬達(dá)收入和利潤增長的主要來源?！蓖踅×衷?月16日的萬達(dá)集團(tuán)年會上表示,因為房地産是週期性行業(yè),且全世界房地産的發(fā)展規(guī)律,只要城市化率達(dá)到75%,自有住房率超過80%,房地産行業(yè)就會萎縮。而萬達(dá)要追求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流,就必須轉(zhuǎn)型。王健林稱,房地産萬達(dá)還會一直做下去,只是把收入規(guī)模穩(wěn)定在千億左右,不再擴(kuò)大規(guī)模,增長主要靠其他産業(yè)。

　　“千億級房企開始尋求後規(guī)模時代,運(yùn)營及盈利能力的突破。而300億至500億規(guī)模的中型房企仍在尋求規(guī)模上的更上一級,這幾天不少房企的內(nèi)部會議上,都給自己2016年設(shè)定了較高的目標(biāo),衝1000億規(guī)模的不在少數(shù)?！笨硕鹳Y訊集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱表示。在2016年房地産市場以去庫存為基調(diào)、總體政策環(huán)境偏松的情況下,房企想在規(guī)模上有所突破恐怕還不算太難,而對於上市房企來説,如何控費(fèi)用、抓運(yùn)營、求利潤,才是考驗其內(nèi)功的重要指標(biāo)。