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環(huán)京大批投資客被套恐現(xiàn)退房潮 高位入市仲介或斷供

2017年05月16日 08:46:30  來源:證券日報
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  環(huán)京區(qū)域限購再度升級 大批投資客被套恐現(xiàn)退房潮

  繼5月14日河北全面升級限購措施後,5月15日,河南開封市也出臺樓市新政,在商品住房限價銷售等方面作出相關(guān)規(guī)定。此外,5月13日,南京方面則推出了新購住房3年內(nèi)限賣的措施。

  這其中,由於涉及環(huán)京與環(huán)雄安區(qū)域,河北全面升級限購措施也成為了市場關(guān)注的重點。

  據(jù)《證券日報》記者了解,此前環(huán)京與環(huán)雄安區(qū)域,針對外地戶籍的購房者,普遍執(zhí)行的是限購1套住房的政策,而這也給一些投資客留下了機會。

  不過,在限購措施升級後,符合購買資格的人群數(shù)量大幅減少?!安徽h環(huán)雄安區(qū)域,只拿環(huán)京區(qū)域來説,投資客的比例一直很大,而在執(zhí)行買房需3年社?;蚣{稅證明後,這些區(qū)域的購房人群肯定會明顯下降,基本上就是想賣也賣不出去,尤其是環(huán)京區(qū)域此前剛剛經(jīng)歷房價的快速上漲,沒有人會選擇高位接盤,近期在那邊以投資為目的買房人群,估計都要被套在裏面了?!庇袠I(yè)內(nèi)專家指出,“環(huán)京區(qū)域近期簽了購房合同,但沒來得及網(wǎng)簽的客戶,估計很大一部分都要退房”。

  仲介炒房大量被套

  “我去年在香河買了一套,我徒弟在固安買了一套,除去新來的,我們店裏一半人都在環(huán)京區(qū)域買了房,估計短時間內(nèi)都要砸在手裏了,現(xiàn)在各地的調(diào)控越來越嚴(yán),我們自己的生意也不太好做?!泵鎸颖钡貐^(qū)限購的全面升級,北京某大型仲介公司的員工這樣對《證券日報》記者表示。

  5月15日,河北省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)於進一步促進全省房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》(下稱《意見》),根據(jù)意見,外地人在環(huán)首都、環(huán)雄安購房須提供3年社?;蚣{稅證明。

  同時,《意見》規(guī)定,已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和T诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

  此外,對首次購買住房的居民家庭,申請商業(yè)性個人住房貸款,首付款比例不低於30%;對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件申請商業(yè)性個人住房貸款,首付款比例不低於40%;對購買第三套及以上住房的居民家庭,暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款;對不能提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?,暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

  值得注意的是,《意見》明確指出,補繳的納稅證明或社會保險不得作為購房有效憑證。而此前,河北地區(qū)一直認(rèn)可補繳的納稅證明或社會保險。“我們這邊有人專門做這個生意,即便不在這裡工作,也可以買納稅證明或社會保險,不過現(xiàn)在補繳的不算數(shù)了,想要有購房資格,現(xiàn)在買的話也要三年後才能拿下資格?!庇兄槿耸糠Q。

  據(jù)悉,去年以來火熱的樓市,讓不少從事房地産仲介業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人賺的盆滿缽滿,但大部分經(jīng)紀(jì)人本身並不具備在北京買房的資格,因此有相當(dāng)一部分房地産仲介經(jīng)紀(jì)人選擇了在北京周邊區(qū)域購入房産,“當(dāng)時買房的時候也是覺得環(huán)京區(qū)域還能漲,就把這幾年賺的錢都交了首付,不過最近北京限購也很嚴(yán)格,我們店一個月就幾單生意,收入下滑的很厲害,我也是靠著以前生意好的那段時間攢的老本來應(yīng)付房貸,但要是市場環(huán)境一直這麼差,我的壓力會越來越大?!鄙鲜鲋俳楣镜膯T工表示。

  此前,有消息稱,北京最大的房地産仲介公司鏈家地産,為了優(yōu)化資源配置,近期已經(jīng)關(guān)閉了87家門店。而受北京新出臺的限購政策影響,很多鏈家門店4月份的成交量寥寥無幾,環(huán)比下降77%。

  有業(yè)內(nèi)人士指出,在樓市火熱時,房地産仲介參與二手房投資的比例相當(dāng)高。而除了北京的房地産仲介在環(huán)首都區(qū)域大量購入房産外,不少環(huán)京區(qū)域的仲介員工也參與到當(dāng)?shù)貥鞘械耐稒C中,由於他們具有資訊上的優(yōu)勢,因此參與二手房買賣的積極性頗高?!安贿^隨著調(diào)控全方位收緊,仲介員工想拿到以前那樣的薪酬已經(jīng)不可能了,有些高位入市的,不排除斷供的可能性。而在調(diào)控不放鬆的情況下,環(huán)京區(qū)域的房價已經(jīng)沒有繼續(xù)上漲的空間,而春節(jié)後那一波快速上漲基本也是幾個利好刺激下,投資客炒起來的,這一波上漲的水分估計很快就會被擠出”。

  而根據(jù)河北廊坊市政府透露, 4月13日起,廊坊針對全市範(fàn)圍內(nèi)的開發(fā)商、仲介機構(gòu)開展專項整治,堅決打擊違規(guī)銷售、惡意炒作、虛假宣傳、虛假房源等違法違規(guī)行為。

  截至5月中旬,廊坊市共檢查54家開發(fā)企業(yè)、150家仲介機構(gòu),發(fā)現(xiàn)7家企業(yè)項目涉嫌存在違規(guī)銷售行為;42家仲介機構(gòu)涉嫌存在不具備代理銷售資格而代理銷售相關(guān)項目;2家開發(fā)企業(yè)涉嫌未批先建問題;6家開發(fā)企業(yè)涉嫌提供虛假材料。

  新政下恐現(xiàn)退房潮

  除了仲介大量參與樓市的投機外,環(huán)京樓市還有其他大量的投資客?!蹲C券日報》記者此前在固安某樓盤採訪時便了解到,他們的項目,投資客的比例至少在50%以上。“新政出臺,我們上個月開盤的項目,估計會有客戶退房,畢竟外地客戶大部分人都沒有3年社保,我們也在想辦法,儘量把這批客戶的都辦了。”有環(huán)京區(qū)域樓盤的銷售人員這樣對記者表示。

  此外,有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,近期在環(huán)京、環(huán)雄安區(qū)域買房的人群,如果不符合新的購房資格,且還沒有通過網(wǎng)簽的,即便簽署了購房合同支付了購房款,也可以無條件毀約。

  實際上,此前針對北京“317”樓市新政,有法官便表示,房屋新政的實施對購房人的履約能力産生重大影響,合同繼續(xù)履行一般會産生一定困難,對購房人因新政不能按預(yù)期辦理按揭貸款而請求解除合同的,一般可予支援,並由賣房人退還定金和已付購房款。但是,賣房人能夠證明購房人有充分履約能力的,購房人依據(jù)房屋新政主張解除合同則不能成立,購房人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同,否則構(gòu)成違約並應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

  各地開啟限售模式

  而在河北全面升級限購的同時,包括南京、開封、蕪湖、海口等地也相繼收緊了調(diào)控措施。

  5月13日,南京市人民政府辦公廳發(fā)佈了《關(guān)於進一步加強房地産市場調(diào)控的通知》,規(guī)定購房人(含居民家庭、企事業(yè)單位、社會組織)新購住房在取得不動産權(quán)證後,3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的,自簽署《贈與合同》並辦理轉(zhuǎn)讓確認(rèn)手續(xù)之日起,贈與人滿3年後方可再次購買住房。通過贈與方式取得住房的家庭或居民,執(zhí)行住房限購政策。

  5月15日,河南開封市人民政府官網(wǎng)發(fā)佈《關(guān)於規(guī)範(fàn)房地産開發(fā)企業(yè)行為維護房地産市場秩序的通知》,要求自發(fā)文之日起,房地産開發(fā)企業(yè)已取得商品房預(yù)(銷)售許可並對外銷售的商品住房,由市不動産登記中心提取近期內(nèi)該項目銷售均價,市住建局指導(dǎo)實行限價銷售,房地産開發(fā)企業(yè)銷售價格外不得加收任何費用。首次銷售的項目成交均價參考周邊同類型、同品質(zhì)樓盤;非首次銷售的項目,成交均價原則上不得高於2017年4月份以前的成交均價。原則上半年內(nèi)漲幅不得高於5%,一年內(nèi)漲幅不得高於10%。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目,市不動産登記中心停止其商品房網(wǎng)簽資格。對於捂盤惜售、捆綁銷售、刻意隱瞞真實成交價格的房地産開發(fā)企業(yè),市住建局暫不核發(fā)商品房預(yù)(銷)售許可證,情節(jié)嚴(yán)重的,市住建局停止其已發(fā)放的商品房預(yù)售許可。

  同時,開封市政府還禁止企業(yè)以誠意金、VIP卡等形式蓄客,企業(yè)要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源,並明碼標(biāo)價、一房一價,嚴(yán)禁採取拖延開盤時間、控制房源等手段捂盤惜售、製造供不應(yīng)求假像。對涉案開發(fā)企業(yè)和仲介機構(gòu),一經(jīng)查實,依法從嚴(yán)從重處理,開發(fā)企業(yè)停止預(yù)售及網(wǎng)簽,2年內(nèi)不得參與本市土地交易,仲介機構(gòu)吊銷營業(yè)執(zhí)照,並列入失信企業(yè)“黑名單”。

  此外,繼4月份海南全省限購,5月份???、三亞、瓊海、五指山市陸續(xù)跟進加強調(diào)控。四地均將産權(quán)式酒店和二手住房納入限購範(fàn)圍,且對外地居民購房提出社保或個稅繳納年限要求。而5月8日,蕪湖市頒布樓市新政,明確在蕪湖新購買(自該新政施行之日起)的商品住房(含新建商品住房和二手住房),須取得不動産權(quán)證滿2年方可轉(zhuǎn)讓,使得蕪湖市成為安徽首個限售城市。

  對此,中原地産首席分析師張大偉指出,目前全國發(fā)佈樓市調(diào)控政策的城市已經(jīng)超過60個,內(nèi)容也全面升級。

  根據(jù)中原地産監(jiān)測數(shù)據(jù),上週一線城市住宅成交量下調(diào)明顯,平均跌幅達到兩成,同比跌幅更是達到了44%,二線城市環(huán)比則有輕微波動,同比跌幅為20%,三線城市環(huán)比也有10%的下調(diào)。

  “目前的樓市開啟‘五限時代’,即限購、限貸、限價、限售、限商?,F(xiàn)階段全國已經(jīng)有超過20個城市執(zhí)行限售政策,而這也成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路。預(yù)計未來還有更多的城市會執(zhí)行這一新調(diào)控措施。一定年限內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓,也確實可以有效的降低投機行為?!睆埓髠ブ赋?。

[責(zé)任編輯:郭曉康]

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