房企融資渠道層層收緊 高成本信託“一枝獨秀”

　　融資渠道的收緊令房企通過信託募資金額在5月呈現(xiàn)爆發(fā)性增長。有機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，108家重點房企5月新增融資額較去年同期猛降45.3%。從融資結(jié)構(gòu)來看，房企最為依賴的銀行貸款和票據(jù)、債券發(fā)行，作為成本相對較低的兩大主要融資渠道，均呈現(xiàn)明顯收縮；而信託融資異軍突起，尤其是此前通過並購等方式快速擴張的一些房企頻頻發(fā)行信託産品。

　　5月房企融資規(guī)模同比腰斬

　　在克而瑞房地産研究中心監(jiān)控的108家重點房地産企業(yè)中，5月産生融資活動的共有12家，融資事件39起，新增融資額579.69億元，環(huán)比上升23.76%，同比下跌45.3%，跌幅明顯。

　　從融資結(jié)構(gòu)來看，房企從銀行貸款所獲得的金額環(huán)比下降29.67%。同時，受債市波動影響，房企的票據(jù)、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.90%。其中，5月房企海外發(fā)債額為零。

　　從單個企業(yè)融資的情況來看，此前規(guī)模擴張相對較快、資金壓力較大的房企目前融資需求相當(dāng)迫切。例如，陽光城僅在5月就有多達(dá)15起融資活動，為其旗下各地項目共籌得資金96.4億元，融資方式最主要的是銀行貸款和信託計劃，以及融資租賃貸款、資管計劃等。華夏幸福5月也有5起融資活動，融資方式包括銀行貸款、中期票據(jù)、永續(xù)債、信託增資、超短融等，共籌得資金143億元。

　　銀行貸款和票據(jù)、債券發(fā)行等融資渠道的收縮，迫使房企積極探尋融資方式的多樣化。5月，萬科發(fā)起設(shè)立了兩個商業(yè)地産投資基金，投資標(biāo)的為自身的42處商業(yè)項目，兩個基金總規(guī)模為129億元，其中萬科作為有限合夥人出資50.31億元，間接依靠其商業(yè)項目籌得78.69億元資金。不過，需要注意的是，隨著監(jiān)管層對房企基金類業(yè)務(wù)融資的持續(xù)加壓，企業(yè)對該基金融得的資金配置渠道或受到限制。

　　房地産信託規(guī)模5月勁增

　　與房企的銀行貸款和票據(jù)、債券發(fā)行等融資額環(huán)比萎縮不同，5月108家重點房企借信託共籌得114.90億元，較4月的14億元出現(xiàn)爆發(fā)性增長。單個企業(yè)中，陽光城在5月的15起融資活動中共發(fā)行信託計劃4個，分別通過中航、中信等信託機構(gòu)為其位於北京、福州、長沙等地項目獲得25億元融資。榮盛發(fā)展和首開股份借助信託融資的規(guī)模也相對較大，其中首開股份借助中信信託、泰康信託融得36億元，榮盛發(fā)展則通過信託計劃融得29.2億元資金。

　　這一狀況從信託行業(yè)發(fā)佈的數(shù)據(jù)也可得到印證。普益標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份房地産信託産品成立73款，平均規(guī)模1.21億元；5月份則成立83款，平均規(guī)模上升至1.34億元。今年前4個月房地産信託的融資規(guī)模佔比一直在上升，分別為7.07%、10.31%、11.54%和12.55%。其中，3月的融資規(guī)模達(dá)到236.78億元，超過去年9月的水準(zhǔn)，已經(jīng)恢復(fù)到樓市調(diào)控前位置，甚至還要更高一些。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房企發(fā)行信託産品的暴增與監(jiān)管層針對房企融資渠道的不斷收緊有關(guān)。房企的資金需求較大，目前銀行貸款、再融資、海外融資等成本相對較低的融資渠道均受一定阻滯，導(dǎo)致房企將信託、資管等高成本融資渠道視作“救命稻草”。

　　記者查詢發(fā)現(xiàn)，陽光城近期成立的信託産品預(yù)期收益率一般在6%-8%之間，再加上其他費用，綜合融資成本更高。“目前房企通過信託計劃融資的成本差距很大，一般大公司的融資成本在7%-8%，小公司則較高，9%-15%的都有?！庇袠I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　“房企的錢和貨必須滾動起來才能活命，現(xiàn)在樓市調(diào)控，銷售去化不暢，再加上金融去杠桿、融資渠道收緊的大背景，房企面臨的資金緊迫感可想而知，尤其是高擴張企業(yè)?！币患曳科髢?nèi)部人士告訴記者，房企最大的資金壓力並非來自企業(yè)經(jīng)營，更多的則是舊債到期必須借新錢去還的“滾動存量債務(wù)”。

　　不過，也有券商人士告訴記者，有跡象表明目前針對房地産信託的監(jiān)管正在趨嚴(yán)，會令信託公司對房地産融資項目更為謹(jǐn)慎，融資規(guī)模預(yù)計會重回下降通道?！坝匈Y金渴求特別急切的房企，就想趁這個融資通道尚未關(guān)閉之際趕快多募點資金。大家普遍認(rèn)為下半年的融資環(huán)境可能更加嚴(yán)峻。”