30億買樓40億賣賈躍亭的算盤地産人不懂

　　張雅楠

　　40億元。

　　這是樂視為三里屯工三項(xiàng)目開出的新價(jià)碼，這個(gè)價(jià)格較樂視去年約30億元的收購價(jià)上浮超過30%。

　　商業(yè)地産發(fā)展商的想像力不夠用了，要知道，在這一行，拋開租金談資産價(jià)格的都是耍流氓。

　　工三項(xiàng)目易主一年，品相隨之改變，如果説世茂手中的工三是個(gè)身量未開的小家碧玉，定位不清，遠(yuǎn)比不上近在咫尺的太古裏明媚妖艷，那麼，樂視接手一年後，工三便幾乎要跳起廣場舞了，無論什麼時(shí)候去，一層的寶貴空間永遠(yuǎn)在做特賣，上品折扣的那種。

　　如果有人告訴我，在這種運(yùn)營水準(zhǔn)下，工三的租金水準(zhǔn)上漲了30%，我會覺得MUJI、UR們都瘋了。

　　所以，商業(yè)地産圈的人士如何看待40億元的報(bào)價(jià)呢？

　　首先，他們會説，樂視的思路，我們不懂。

　　畢竟，八百米外的三里屯太古裏是國內(nèi)首屈一指的商業(yè)項(xiàng)目，虹吸效應(yīng)使得太古裏周邊幾乎沒有堪稱成功的購物中心，倒是百貨撤店、商場易手的消息不少。

　　大樹底下好乘涼，但大樹底下也不長草，除非你也是大樹，比如你是九龍倉，你就可以平分秋色，放眼全國，能達(dá)到這種水準(zhǔn)的商業(yè)發(fā)展商實(shí)在太少，即便達(dá)到這種水準(zhǔn)了，給它一個(gè)建築面積5萬平方米，可租賃面積2.5萬平方米的購物中心，它也施展不開。

　　再者，商業(yè)項(xiàng)目倒手，通常五六年會是一個(gè)比較優(yōu)質(zhì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，因?yàn)槌钟许?xiàng)目、精細(xì)運(yùn)營、提升價(jià)值需要時(shí)間沉澱，無論對買方還是賣方來説，這個(gè)時(shí)點(diǎn)的資産情況和價(jià)格都會處在相對理想的狀態(tài)。

　　大宗商業(yè)交易不同於住宅，參與主體都很理性，一年易手的情況很少見，商業(yè)氛圍越來越差卻想以30%的溢價(jià)易手的情況更少見。

　　當(dāng)然，三里屯是絕版地段，不排除有人會為了這個(gè)稀缺資源付出超額代價(jià)，但做持有運(yùn)營的話，賬是算不過來的。

　　如果改變用途，把購物中心變成寫字樓散售算得過來賬嗎？

　　不好意思，還是算不過來。建築面積5萬平方米，周邊寫字樓市價(jià)普遍在5萬-6萬元/平方米（這個(gè)價(jià)格再一次驗(yàn)證商業(yè)地産是一個(gè)理性市場），總銷售額在25億—30億元左右，這還不包括修改規(guī)劃的不確定性和改造成本。

　　無怪乎，多家排名前十的房企對這個(gè)項(xiàng)目都有興趣，但都沒有出手，至於受到印力地産加持的萬科能談到什麼價(jià)格，只能拭目以待了。

　　還有人要問，給賈躍亭一百多億紓困的開發(fā)商孫宏斌為什麼不買工三呢，只能説，一是融創(chuàng)並不擅長商業(yè)；二是孫宏斌又不傻。