在普通住宅市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)加碼的情況下，商業(yè)地産領(lǐng)域正在迎來(lái)新一輪熱捧。戴德梁行發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度，位於亞運(yùn)村和非核心商圈的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目投放市場(chǎng)，給北京購(gòu)物中心存量帶來(lái)196,000平方米的新增供應(yīng)。同期，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)可租賃面積緊俏，使一季度租金升至每月298.23元/平方米，環(huán)比上漲1.27%。

　　各大房企針對(duì)商業(yè)地産業(yè)務(wù)頻繁調(diào)整。今年以來(lái)，萬(wàn)科、龍湖、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)等房企先後做出戰(zhàn)略調(diào)整，加碼商業(yè)地産以謀求産品多元化。這種調(diào)整的背後，則是樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，以及部分調(diào)控手段的長(zhǎng)期化。

　　商業(yè)地産始終游離于樓市調(diào)控之外，因此，一旦調(diào)控升級(jí)，房企便紛紛祭出加碼商業(yè)地産的招數(shù)，以求分散風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)新的調(diào)控週期中，房企轉(zhuǎn)型的熱情持續(xù)多久尚未可知，但業(yè)內(nèi)人士表示，此前盲目投資的積累，已經(jīng)給商業(yè)地産領(lǐng)域帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，房企轉(zhuǎn)型的步伐和力度，需要慎之又慎。

　　商業(yè)地産成轉(zhuǎn)型首選

　　“北京首創(chuàng)奧特萊斯已經(jīng)籌備得差不多了?！痹诮衲?月初的業(yè)績(jī)發(fā)佈會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光首次透露，在經(jīng)歷了與中國(guó)基建的股權(quán)重置後，首創(chuàng)置業(yè)已啟用由其獨(dú)立管理及運(yùn)營(yíng)的商業(yè)品牌——“首創(chuàng)奧特萊斯”。這也意味著，即使經(jīng)歷了一番陣痛，首創(chuàng)置業(yè)仍在繼續(xù)向商業(yè)地産的轉(zhuǎn)型步伐。

　　傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型之路，往往從商業(yè)地産開(kāi)始。今年以來(lái)，不少大型房企在商業(yè)地産領(lǐng)域有所動(dòng)作或表態(tài)，雖然並不高調(diào)，但值得關(guān)注。

　　1月9日，萬(wàn)科集團(tuán)商用地産管理部在北京成立。此部門(mén)將承擔(dān)整合萬(wàn)科旗下各類商用資源，探索適合萬(wàn)科未來(lái)發(fā)展的商業(yè)地産模式的職能。

　　2月28日，在龍湖商業(yè)迎來(lái)10週年之際，該公司推出“金蘋(píng)果”計(jì)劃。擬通過(guò)定位輔導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)、招商促進(jìn)等服務(wù)，縮短商鋪、寫(xiě)字樓等銷售型商業(yè)物業(yè)的閒置週期，並提高租金收益。為實(shí)現(xiàn)該計(jì)劃，龍湖今年擬投資1億元。

　　3月初，劉曉光推出首創(chuàng)置業(yè)即將面市的北京首創(chuàng)奧特萊斯項(xiàng)目，並透露，首創(chuàng)置業(yè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)管理的首創(chuàng)奧特萊斯已在北京房山、浙江湖州、海南萬(wàn)寧、江蘇昆山四地落戶，未來(lái)還將逐步進(jìn)駐更多核心城市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二級(jí)城市。

　　此外，綠地、華潤(rùn)等企業(yè)，均建立商業(yè)地産運(yùn)營(yíng)公司。華遠(yuǎn)地産董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也表示，將適當(dāng)增加商業(yè)地産的比重。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，居住需求與消費(fèi)需求密不可分。因此，從業(yè)態(tài)組合的角度，住宅開(kāi)發(fā)商加碼商業(yè)地産，有著天然的便利。

　　但在這背後，樓市調(diào)控的影響始終難以回避。中國(guó)房地産學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，按照中央對(duì)政策的定調(diào)，住宅領(lǐng)域?qū)?huì)受到更嚴(yán)厲的調(diào)控，非住宅項(xiàng)目將更易受益。所以未來(lái)房地産投資方向的選擇會(huì)發(fā)生變化，商業(yè)地産項(xiàng)目會(huì)更受關(guān)注。

　　商業(yè)地産是房地産開(kāi)發(fā)商在住宅産品之外，最為熟知的産品類型。在此前的歷次調(diào)控期間，多數(shù)房企都曾提出“加碼商業(yè)地産”的口號(hào)，但住宅市場(chǎng)的不定期回暖，往往延緩企業(yè)轉(zhuǎn)型的步伐。分析人士認(rèn)為，從此輪調(diào)控釋放的信號(hào)中，住宅長(zhǎng)期去投資化已是不爭(zhēng)的事實(shí)，這可能促使房企的業(yè)務(wù)模式真正發(fā)生“質(zhì)變”。

　　爭(zhēng)食城鎮(zhèn)化新“蛋糕”

　　房企對(duì)商業(yè)地産的探索，還有一個(gè)更大背景——城鎮(zhèn)化進(jìn)程。首創(chuàng)置業(yè)近日發(fā)佈的年報(bào)顯示，在業(yè)務(wù)發(fā)展模式上，集團(tuán)繼續(xù)探索土地開(kāi)發(fā)和房地産開(kāi)發(fā)相結(jié)合的“住宅+新型業(yè)務(wù)”模式，意在充分挖掘土地價(jià)值，滿足消費(fèi)者多元化的需求，而最先提及的就是要全面推進(jìn)“住宅+奧特萊斯”業(yè)務(wù)線。

　　在區(qū)域佈局上，首創(chuàng)置業(yè)欲立足一、二線城市成熟市場(chǎng)，加大對(duì)北京、天津、成都、瀋陽(yáng)、西安、重慶以及長(zhǎng)三角地區(qū)的投資規(guī)模。對(duì)於採(cǎi)用這種發(fā)展模式和區(qū)域佈局的理由，該公司的解釋為“更有效地助力中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程”。

　　金地集團(tuán)總裁黃俊燦的看法與前者頗為一致。今年年初，黃俊燦表示，中國(guó)商業(yè)地産的總體存量面積大概在17億平方米左右，約佔(zhàn)房地産總存量的8%，低於發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的比重。2010年中國(guó)的每人平均零售面積僅為0.9平方米，遠(yuǎn)低於發(fā)達(dá)國(guó)家的水準(zhǔn)。每單位GDP的甲級(jí)寫(xiě)字樓面積也處?kù)遁^低水準(zhǔn)。

　　他表示，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型背景下，國(guó)內(nèi)居民收入和消費(fèi)水準(zhǔn)有巨大提升空間。在城市化的過(guò)程中，相應(yīng)的商業(yè)與文體産業(yè)也將蓬勃發(fā)展。

　　RET睿意德高級(jí)董事王玉珂同樣看好商業(yè)地産，他向中國(guó)證券報(bào)記者表示，純粹的住宅開(kāi)發(fā)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的消費(fèi)市場(chǎng)擴(kuò)大，將是未來(lái)商業(yè)地産面臨的最大發(fā)展機(jī)會(huì)，尤其是三四線城市的中低端商業(yè)物業(yè)。王玉珂表示，中國(guó)城市人口每增長(zhǎng)1%，可拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)10年中國(guó)城鎮(zhèn)化率年均提高約0.9%，每年新增城市人口1300萬(wàn)至1800萬(wàn)，這將進(jìn)一步拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)。

　　據(jù)悉，在當(dāng)前佈局商業(yè)地産的資金中，除傳統(tǒng)房企外，還包括私募、信託、保險(xiǎn)等類型，境外資金主要以私募基金等方式試水，且有加碼之勢(shì)。但相比之下，房企加碼商業(yè)地産，還有資金鏈的考慮。

　　通過(guò)上市房企年報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，近些年來(lái)，隨著樓市調(diào)控的深入和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，住宅業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率不斷降低，房企的資金鏈經(jīng)常處?kù)毒o張狀態(tài)，導(dǎo)致其抵禦市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力有所下降。正如SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型一樣，房企增持商業(yè)地産項(xiàng)目，同樣有著獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的考慮。

　　潛在風(fēng)險(xiǎn)值得警惕

　　作為樓市調(diào)控倒逼下的舉措，此輪商業(yè)地産轉(zhuǎn)型大潮持續(xù)多久尚存疑問(wèn)。但從資金和市場(chǎng)層面來(lái)看，轉(zhuǎn)型之路已經(jīng)暗生風(fēng)險(xiǎn)。與住宅地産週轉(zhuǎn)速度快、收益穩(wěn)定的特徵相比，商業(yè)地産需要相對(duì)較大的投資規(guī)模，其投資回報(bào)週期也較長(zhǎng)，這要求企業(yè)必須具有足夠的資金實(shí)力。

　　更重要的是，商業(yè)地産的運(yùn)營(yíng)模式與住宅地産大相徑庭，即便擁有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，也未必能保證收益率的穩(wěn)定。在各大一線城市，地處黃金地段但經(jīng)營(yíng)狀況不佳的寫(xiě)字樓和商鋪比比皆是，這也成為商業(yè)地産運(yùn)營(yíng)的反面典型。上述原因都將給房企的轉(zhuǎn)型前景蒙上一層陰影。

　　蘭德諮詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶向中國(guó)證券報(bào)記者表示，通過(guò)對(duì)上市房企年報(bào)的分析不難看出，雖然房地産企業(yè)的資金壓力有所緩解，但隨著融資難度的加大和融資渠道的多元化，企業(yè)的財(cái)務(wù)成本不斷增加，使房企仍然承受著資金的重壓。

　　同時(shí)，雖然一些房企早先就喊出加碼商業(yè)地産的口號(hào)，但由於對(duì)住宅市場(chǎng)的“眷戀”，使其缺乏專業(yè)的商業(yè)地産運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。在這種情況下，盲目加碼商業(yè)地産勢(shì)必面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，不同區(qū)域市場(chǎng)形態(tài)的差異，也使得商業(yè)地産的市場(chǎng)前景未必如預(yù)期廣闊。一位從事房地産行業(yè)多年的人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示，根據(jù)其考察，在此前的一輪投資熱潮中，一些二三線城市的在建商業(yè)地産項(xiàng)目規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)叵芰?。若未?lái)該地區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不能順利推進(jìn)，商業(yè)地産泡沫就可能面臨破滅風(fēng)險(xiǎn)。

　　與其他資本運(yùn)營(yíng)商相比，房地産企業(yè)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地産項(xiàng)目在産品層次上有著相應(yīng)的差別，使之體現(xiàn)出差異化競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。即便如此，若區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)供大於求的態(tài)勢(shì)，也將禍及轉(zhuǎn)型中的房企。

　　隨著商業(yè)地産投資熱潮的涌現(xiàn)，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為樓市調(diào)控需延伸到該領(lǐng)域，平抑有可能出現(xiàn)的泡沫。但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)商業(yè)地産市場(chǎng)不會(huì)遭遇調(diào)控，如果有個(gè)別區(qū)域出現(xiàn)泡沫破裂的現(xiàn)象，對(duì)商業(yè)地産的管控就有可能加強(qiáng)，這種潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)也需警惕。（記者 張敏）

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