大溫聯(lián)排屋及公寓價(jià)格變化及市場基準(zhǔn)價(jià)表(table 1)（加拿大星網(wǎng)）

　　據(jù)加拿大星網(wǎng)援引《加西週末》報(bào)道，2015年至今，大溫地區(qū)的房地産市場又迎來一輪火爆的行情，搶購獨(dú)立屋的景象再現(xiàn)。進(jìn)入3月，CBC、《國家郵報(bào)》、《溫哥華太陽報(bào)》等加拿大主要媒體又集中報(bào)道了中國商人在溫哥華西區(qū)花費(fèi)5180萬加幣購入一套號稱大溫地區(qū)史上最貴房産之一的豪宅的新聞，引發(fā)國內(nèi)外的廣泛關(guān)注。與此同時(shí)，部分加拿大的媒體、政客和普通民眾卻對中國人購買加拿大房産持質(zhì)疑甚至是反感的態(tài)度。

　　中國投資者推高房價(jià) 真假依舊無解

　　華人喜歡購買房産是不爭的事實(shí)，近年來隨著大量的中國移民進(jìn)入加拿大，購買房産的數(shù)量也越來越多。有些學(xué)者和政客對此進(jìn)行了一番研究和分析，由加拿大咨議局(ConferenceBoard of Canada)高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家RobinWiebe于2013年發(fā)表的研究中，得出的結(jié)論是中國自1991年至2012年的真實(shí)GDP增長率與反映溫哥華房地産市場的三個(gè)指標(biāo)(房屋銷售數(shù)量、房價(jià)增長、新屋開工數(shù))都具有正相關(guān)的關(guān)係；而溫哥華的就業(yè)率基本上與這三個(gè)指標(biāo)沒有聯(lián)繫，而房貸的高低也僅與其中一個(gè)指標(biāo)存在相關(guān)性。Weibe發(fā)現(xiàn)，在2010-2012年，溫哥華的就業(yè)率平均增長了2.3%，而人口也增加了1.6%，但2012年溫哥華的房市卻陷入了罕見的低谷——二手房成交數(shù)量下降了23%，平均房價(jià)下降了6.4%。他認(rèn)為這是因?yàn)橹袊腉DP增長在2012年僅為7.8%，是12年的新低。這項(xiàng)研究因?yàn)槿狈Ρ镜刭彿空呱矸葙Y訊的統(tǒng)計(jì)，只是單純從數(shù)字上的關(guān)聯(lián)來説明問題，難免有失偏頗。

　　此外，UBC的地理學(xué)家David Ley也在一系列的研究和著作中指出外來的富有移民推動(dòng)了溫哥華的房價(jià)上漲。

　　2015年3月，《溫哥華太陽報(bào)》的文章指出，加拿大前駐華大使、前總理高級外交政策顧問馬大維(DavidMulroney)在新書中質(zhì)疑中國的熱錢大量進(jìn)入加拿大市場，給加拿大地産帶來了不良影響。他將多倫多溫哥華這兩大熱門城市的房價(jià)居高不下的責(zé)任推到了中國購房者的身上。

　　“住房可負(fù)擔(dān)性”一直是一個(gè)熱門的競選議題，加拿大的普通民眾非常關(guān)心房價(jià)的上漲問題。許多網(wǎng)友在《金融郵報(bào)》(FinancialPost)留言説，他認(rèn)為加拿大吸引過多國外投資者到來買房迫使本地居民不得不搬到遠(yuǎn)離市區(qū)的地方。

　　經(jīng)濟(jì)型住房價(jià)格上昇平穩(wěn)

　　那麼，中國買家的進(jìn)入到底對加拿大人住房可負(fù)擔(dān)性帶來了怎樣的影響呢？

　　根據(jù)加拿大房屋貸款公司(CanadaMortgage and Housing Corporation，CMHC)的定義，房貸不超過家庭總收入的32%視為住房可負(fù)擔(dān)(Affordable)。根據(jù)Vancity信用社最新發(fā)佈的報(bào)告Downsizingthe Canadian Dream: Homeownership Realities for Millennials and Beyond，在溫哥華購買一棟獨(dú)立屋支付的平均房貸已經(jīng)超過了家庭中位收入的48%，負(fù)擔(dān)性極低。根據(jù)報(bào)告的計(jì)算，在大溫地區(qū)，一個(gè)家庭的中位稅前收入為每月6225元。這樣的家庭按照五年期固定利率2.89%，按照32%的可負(fù)擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，每月最多可以獲得1992元的房貸，如果他們支付25%的首付，可以購買價(jià)值492667元的房子，如果他們只能支付5%的首付，按照可負(fù)擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，他們只能買38萬元左右的房子。

　　以這樣的價(jià)格，溫哥華的一般家庭顯然無法購買獨(dú)立屋作為他們的居所。如果按照可負(fù)擔(dān)的標(biāo)準(zhǔn)購買公寓或者連排屋的話，卻並不是不能買到。而公寓和連排屋並不是所謂中國富豪的首選投資方向。

　　加拿大房屋貸款公司(CMHC)的數(shù)據(jù)顯示，多倫多地區(qū)高層公寓買家中，僅有2.4%的人是外國投資者。溫哥華這個(gè)比例更少，僅有2.3%。外國地産投資者僅佔(zhàn)公寓和聯(lián)排屋買家比例的一小部分。

　　多倫多Milborne地産公司(MilborneReal Estate Inc。)主席C.HunterMilborne表示，在他們最近開發(fā)的一個(gè)公寓項(xiàng)目四季公寓(FourSeasons condominium development)的買家中，僅有5%來自國外。對於一些人對該統(tǒng)計(jì)的質(zhì)疑，Milborne表示自己的數(shù)據(jù)來源真實(shí)可靠，他表示，在簽購房合同時(shí)，公司會(huì)要求每一位購房者提供社會(huì)保險(xiǎn)號碼(socialinsurance number)和帶照片的證件(Photoidentification)。再加上貸款人在提供貸款之前會(huì)向要求借貸人提供他們資金的來源，因此對於外國買家比例Milborne提供的數(shù)字是可信賴的。

　　除此以外，Tridel公司高級行銷副總裁JamesRitchie同樣認(rèn)為外國買家在加拿大公寓市場上所佔(zhàn)比例很低。Ritchie1968年建造其第一棟公寓，目前其公司在建的高層公寓單位有5400個(gè)，他表示，去年一年，他的公司總共賣出2000間公寓，其中僅有2.9%的買家來自加拿大以外地區(qū)。

　　Ritchie認(rèn)為，這一情況出現(xiàn)的主要原因是外國人在購房時(shí)所付的定金要比本地人多。銀行要求開發(fā)商準(zhǔn)備建設(shè)的樓盤預(yù)售60%-70%才向開發(fā)商提供商業(yè)貸款。政府規(guī)定，加拿大本國人購買公寓時(shí)需付20%定金，而非本國人在購買高層公寓時(shí)，需付35%的定金，才能算作“已售出”。因此，為了爭取銀行貸款，開發(fā)商不得不先向國外購房者收取比本地購房者高出15%的定金。這阻擋了一部分海外購房者，也一定程度上影響了本地高層公寓開發(fā)商的資金流。

　　從2010至2015這五年期間，大溫地區(qū)公寓市場基準(zhǔn)價(jià)格漲幅是微乎其微。其中屬於“豪宅區(qū)”的溫哥華西區(qū)和西溫地區(qū)公寓市場基準(zhǔn)價(jià)漲幅僅分別為8.0%和5.3%。跟這一地區(qū)的獨(dú)立屋的漲幅相比幾乎可以忽略不計(jì)。而近幾年公寓市場受到熱捧的鐵道鎮(zhèn)(metrotown)區(qū)域，這五年期間市場基準(zhǔn)價(jià)漲幅也僅為7%。

　　從數(shù)據(jù)上看，2010到2015這五年期間，大溫公寓價(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長的地區(qū)多達(dá)5個(gè)。其中楓葉嶺公寓市場基準(zhǔn)價(jià)下跌10.3%，高貴林港下跌7.4%，列治文下跌3.5%，惠斯勒公寓市場基準(zhǔn)價(jià)格狂跌21.6%。

　　大溫地區(qū)地産委員會(huì)所給出的數(shù)據(jù)顯示，2010到2015這五年間，低陸平原地區(qū)聯(lián)排城市房價(jià)格漲幅僅為3.9%，大溫地區(qū)聯(lián)排城市屋漲幅也僅為7.8%。從各行政區(qū)域方面看，聯(lián)排城市屋市場基準(zhǔn)價(jià)格這五年間漲幅最大的四個(gè)區(qū)域分別為溫哥華西區(qū)、溫哥華東區(qū)、列治文和新西敏，漲幅分別為15.2%，11.7%，12.6%和11.8%。其他地區(qū)漲幅不超過7%，其中楓葉嶺和高貴林港還出現(xiàn)了負(fù)增長，分別為-1.2%和-2.0%。

　　聯(lián)排城市屋和公寓市場基準(zhǔn)價(jià)格變化趨勢説明，2015年購買這兩類房産跟2010年購買差別不大。2015年大溫公寓市場並未出現(xiàn)房價(jià)狂漲的現(xiàn)象，一些市區(qū)反而出現(xiàn)低價(jià)新建住宅。

　　從上述分析中不難看出，作為加拿大房地産市場主力消費(fèi)人群的中産家庭並沒有因房價(jià)上漲受到太大的影響。聯(lián)排屋和公寓近五年來穩(wěn)定的價(jià)格曲線也顯示，中産家庭在2010年和2015年的可負(fù)擔(dān)性並未有明顯的改變。

　　根據(jù)大溫地産委員會(huì)(RealEstate Board of Greater Vancouver)所給出的數(shù)據(jù)，從2010年2月至2015年2月，這五年間，本地工薪階層最能負(fù)擔(dān)得起的兩種房屋類型：公寓(Apartment)和聯(lián)排城市屋(Townhouse)的價(jià)格並沒有出現(xiàn)大幅增長，一直處於平穩(wěn)狀態(tài)。

　　中國購買者抬高豪宅房價(jià) 售房者獲益

　　從大溫地産局的數(shù)據(jù)中我們不難看出，售價(jià)漲幅較大的無疑是獨(dú)立屋。五年來漲幅最大的是溫哥華西區(qū)、溫哥華東區(qū)，西溫等公認(rèn)的豪宅區(qū)，五年內(nèi)的這幾個(gè)地區(qū)的平均漲幅大約為41%。北本拿比和南本拿比獨(dú)立屋五年來平均售價(jià)漲幅分別為31.1%和37.6%。過去五年，數(shù)量增長最快的是400萬至500萬元價(jià)格的房屋，增長408%，超過500萬元的房屋也增加了243%。其次為300萬至400萬元的房産，數(shù)量增長36%，百萬以下的獨(dú)立屋則減少了45%。

　　不可否認(rèn)，豪宅及普通獨(dú)立房價(jià)格的上漲跟華人購房者不無關(guān)係。房産經(jīng)紀(jì)MalcolmHasman表示，在他所銷售的樓盤中，90%的買家是亞洲人，其中大部分來自中國大陸。但Hasman是以銷售豪宅著名的地産經(jīng)紀(jì)。豪宅市場本來就是小眾市場，並不會(huì)對普通加拿大人的購房選擇帶來什麼影響。

　　即使學(xué)者和政客所宣稱的“中國買家推高了大溫房價(jià)”的説法是真實(shí)的，那從數(shù)據(jù)上看，他們並非全面“入侵”大溫房地産市場，而是有選擇性的購買本地豪宅，推高的僅是獨(dú)立屋的價(jià)格，對普通加拿大人的住房可負(fù)擔(dān)性並無太大的影響。

　　在一些研究中，學(xué)者對溫哥華房價(jià)不加區(qū)分的採用平均值計(jì)算，抹殺了不同房型市場的差異，計(jì)算出的數(shù)據(jù)也就不能反映中國買家對市場的具體影響。

　　中國買家 提法不妥

　　前加拿大駐華大使馬大維質(zhì)疑中國人將“熱錢”帶到溫哥華樓市，購置房産後又不在此居住，導(dǎo)致大量空房。他將中國投資者稱為“離岸”(offshore)投資人?！半x岸”投資指的是投資人將錢投放在非居住地國家，那麼這部分人最可能是指沒有移民身份的中國籍人士。對於那些加拿大籍的中國移民和持楓葉卡的中國公民來説，並不能將他們歸為離岸投資人?！都游鬟L末》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，儘管很多政客和媒體都將矛頭指向“中國”購房者，但截至目前，沒有人能拿出確實(shí)的數(shù)據(jù)證明目前加拿大房地産市場上到底有多少無加國永久居民身份或國籍的中國買家。而華人購房的主力軍仍是華裔加拿大人和永久居民。

　　媒體報(bào)道的花費(fèi)5180萬元購買溫西豪宅的陳脈林的家人據(jù)稱在7年前就已經(jīng)來到加拿大，現(xiàn)在已經(jīng)是加拿大公民，他們購置房産的行為顯然不能算在中國投資人身上。馬大維自己也承認(rèn)，關(guān)於中國購房者是否是導(dǎo)致加拿大房價(jià)過熱的元兇需要更多確實(shí)有力的資訊，不能靠“以訛傳訛的都市傳言”。

　　近期，加拿大聯(lián)邦移民局突然改變移民政策推出快速通道項(xiàng)目，導(dǎo)致大量留學(xué)生移民無望。接著，個(gè)別媒體又發(fā)表文章，將矛頭直指華人移民，稱投資移民在加拿大繳稅額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低於其他移民。在這種情況下，炒作“中國人購房推高加拿大房價(jià)”，在聯(lián)邦大選即將到來的敏感時(shí)期，就給人以別樣的聯(lián)想。

　　不論媒體和政治人物的發(fā)言是否是為大選鋪路，將普通加拿大籍華人視為“中國買家”，並且認(rèn)為這一族群影響加拿大人的住房可負(fù)擔(dān)性都是十分危險(xiǎn)的。

　　房價(jià)高原因多樣 政府須負(fù)責(zé)

　　在很多地産商眼裏，多倫多及溫哥華獨(dú)立屋房價(jià)過高的原因不能全部歸咎於中國購房者。加拿大各級政府要付相當(dāng)一部分責(zé)任。

　　據(jù)3月12日出版的《加拿大地産週刊》(CanadianChinese RealEstateWeek)報(bào)道，溫哥華2015年1月最新頒布實(shí)施的新建住宅細(xì)則被認(rèn)為是北美最嚴(yán)格的房屋建設(shè)法規(guī)。多名地産界人士認(rèn)為，這項(xiàng)法規(guī)大幅提升了建築成本，等於是給溫哥華房價(jià)火上澆油。南溫哥華從事窗戶定制40餘年的PeterFrenger建築公司負(fù)責(zé)人PeterFrenger認(rèn)為根據(jù)新細(xì)則的規(guī)定，新建房屋的窗戶必須通過檢測，以符合更高規(guī)格的能源標(biāo)準(zhǔn)，他抱怨道新的法規(guī)使他負(fù)擔(dān)不起昂貴的檢測費(fèi)。

　　除此以外，政府徵收過高的房地産稅也是造成大溫地區(qū)房價(jià)過高的原因之一。大溫地區(qū)房屋建設(shè)協(xié)會(huì)首席執(zhí)行官Bobde Wit指出，聯(lián)邦、省、市三級政府對房屋所徵收的稅收(taxes)，費(fèi)用(fees)和土地發(fā)展費(fèi)(DevelopmentCosts)已經(jīng)佔(zhàn)到新房房價(jià)的20%-25%。在過去幾年，這些費(fèi)用增長幅度很大。Bobde Wit尤其提到，市政徵稅僅佔(zhàn)政府部門所收款項(xiàng)的5%，剩下的部分都被聯(lián)邦和省政府徵收。

　　除了建築材料成本上漲，城市發(fā)展協(xié)會(huì)(UDI)CEOAnne McMullin在接受《加拿大地産週刊》採訪時(shí)表示，溫哥華土地供應(yīng)數(shù)量下降也是導(dǎo)致獨(dú)立房價(jià)格上漲的一個(gè)重要原因。McMullin認(rèn)為，房房價(jià)格跟供給有著很大的關(guān)係。近幾年溫哥華獨(dú)立屋需求量上漲，但獨(dú)立屋用地開發(fā)數(shù)量越來越少，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于求，導(dǎo)致獨(dú)立房價(jià)格逐年升高。Central1信用組織首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家HelmutPastrick在接受《省報(bào)》採訪時(shí)表示，有限的土地供應(yīng)量是導(dǎo)致溫哥華房價(jià)上漲的主要原因。他認(rèn)為，雖然中國購房者對溫哥華西區(qū)和西溫的房價(jià)有一定影響，但即便是沒有這些“離岸”投資，大溫地區(qū)房價(jià)也不會(huì)降低多少。

　　此外，加幣近期大幅貶值、房貸利率下降等因素都是加拿大房地産價(jià)格上漲的原因。某Sutton地産經(jīng)紀(jì)告訴《加西週末》，近期搶房的並不只是中國買家，還有很多西人也在借機(jī)進(jìn)入市場。

　　西溫?fù)碛?0多年曆史的著名發(fā)展商BritishPacific Properties總裁GeoffreyCroll先生在接受《加拿大地産週刊》採訪時(shí)所表示的，即便如今房地産市場處於上升期，政府和開發(fā)商都有責(zé)任保證當(dāng)?shù)鼐用竦淖》靠韶?fù)擔(dān)性。將責(zé)任全部推給中國購房者，恐怕有失偏頗。(會(huì)跳舞的麵包圈)