人民網(wǎng)上海10月18日電 （王若宇） 17日上午10點(diǎn)，上海自貿(mào)區(qū)周邊一處地産仲介拉起門簾，工作人員匆匆將貼在玻璃墻內(nèi)房源資訊撕下更新：楊高北路一處商住小戶型的掛牌價(jià)從150萬元漲到了160萬元?！胺繓|的心理價(jià)格一週一變，掛出來的房子本週賣不掉，到了下周就要漲價(jià)?！惫ぷ魅藛T告訴記者。

　　9月29日，中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)正式掛牌。試驗(yàn)區(qū)總面積為28.78平方公里，範(fàn)圍涵蓋上海市外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場綜合保稅區(qū)等4個(gè)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域。受地理因素影響，外高橋板塊受自貿(mào)區(qū)利好因素的影響最為直接。半個(gè)月以來，這裡的房地産市場成為自貿(mào)區(qū)狂熱投資潮的縮影。

　　華頓經(jīng)濟(jì)研究院院長沈晗耀向人民財(cái)經(jīng)表示，自貿(mào)區(qū)房地産過熱的苗頭應(yīng)該引起上海重視?！暗貎r(jià)房價(jià)飆漲將顯著增加企業(yè)辦公成本，從而稀釋自貿(mào)區(qū)寶貴的改革紅利?！?/p>

　　不願(yuàn)具名的地産業(yè)資深人士向人民財(cái)經(jīng)表示，“在上海的版圖中，自貿(mào)區(qū)呈現(xiàn)出面向物貿(mào)港口的帶狀分佈，很容易看出未來的功能劃分和陸家嘴、大虹橋有顯著的不同；因而投機(jī)者希望這裡的房價(jià)和CBD甚至和香港接軌是一廂情願(yuàn)?！?/p>

　　房價(jià)一個(gè)月飆漲超過50%

　　據(jù)了解，無論是外高橋還是臨港，均非上海傳統(tǒng)的大規(guī)模住宅或商務(wù)社區(qū)。但受到自貿(mào)區(qū)利好推動(dòng)，這裡的房價(jià)走勢在過去一個(gè)月的表現(xiàn)如脫韁野馬。

　　高橋板塊內(nèi)，永久城市花園和瑞禾明苑兩個(gè)標(biāo)桿小區(qū)9月初的房價(jià)尚停留在每平米22000元左右，一個(gè)月之後每平米均價(jià)已經(jīng)突破30000元。

　　絕大多數(shù)購房者來自外地，而不受限購政策影響的商住樓的價(jià)格飆漲則更為明顯：楊高北路樂非天地的小戶型單位成交價(jià)格從8月底的100萬元，攀高至如今的170萬元。“即便是超過50%的漲幅，在一些房東看來仍然不滿意，他們希望再等等、再看看?！狈康禺b仲介工作人員説。

　　中原地産外高橋門店負(fù)責(zé)人宋滬雄介紹，外高橋板塊房屋市場在過去一個(gè)月呈現(xiàn)“量價(jià)齊升”的特點(diǎn)：房屋價(jià)格普遍上漲在40%至50%之間，許多熱門房型每週都會(huì)漲價(jià)。與此同時(shí)，區(qū)內(nèi)物業(yè)成交活躍度達(dá)到了歷史上最高水準(zhǔn)，單個(gè)門店月成交量相當(dāng)於2012年的總和。

　　樓價(jià)攀升稀釋改革紅利

　　地産分析人士龔敏認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)短期對房地産的利好作用大於實(shí)際。而在揭牌首月，各項(xiàng)改革尚起步之際，區(qū)域內(nèi)房價(jià)就出現(xiàn)瘋狂上漲的局面，也讓外界頗為擔(dān)憂。

　　湯先生是眾多掘金自貿(mào)區(qū)的溫州商客之一。他計(jì)劃在自貿(mào)區(qū)內(nèi)外各註冊一家貿(mào)易公司。這就需要承擔(dān)三項(xiàng)物業(yè)成本：自貿(mào)區(qū)內(nèi)200平米的辦公室和一處3000平米左右的倉庫，以及自貿(mào)區(qū)周邊一處200平米的辦公室。“如果租金持續(xù)上漲，對未來公司的成本壓力比較明顯?！彼h。

　　作為改革的試驗(yàn)田，自貿(mào)區(qū)在轉(zhuǎn)變政府職能降低企業(yè)運(yùn)營成本方面正在進(jìn)行嘗試。沈晗耀擔(dān)心，寶貴的改革紅利將被高企的房價(jià)稀釋，企業(yè)獲得的實(shí)際利益將被高地價(jià)、高房價(jià)攤薄乃至消耗殆盡。

　　上述局面在香港已經(jīng)出現(xiàn)：作為自由港，香港一度吸引著日本的投資和消費(fèi)資金。但過高的地價(jià)、房價(jià)將香港的綜合辦公成本推高，導(dǎo)致其競爭力受到衝擊?！跋啾认愀?，上海自貿(mào)區(qū)的稅收優(yōu)惠等政策都尚未出爐，如果貿(mào)然抬高地價(jià)、房價(jià)，對企業(yè)來説將是災(zāi)難?！鄙?#26199;耀説。

　　投機(jī)者承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)

　　事實(shí)上，在上海房價(jià)整體攀升的背景下，外高橋和臨港多年未擠入熱門板塊的行列。這其中，地理因素是直接的原因：從臨港新城出發(fā)到市中心人民廣場的距離是76公里，乘坐計(jì)程車最低花費(fèi)270元。

　　即便臨港新城的“故事”和“傳言”每隔2年都會(huì)翻新一次，但仍難以改變區(qū)域內(nèi)房屋銷售近乎停滯的尷尬。相較之下，外高橋板具備人氣，但商住樓和住宅的市場投放量比較有限，整個(gè)板塊的成熟度不足。

　　不願(yuàn)具名的地産業(yè)資深人士向人民財(cái)經(jīng)表示，市場惡炒自貿(mào)區(qū)板塊，背後風(fēng)險(xiǎn)不容忽視?！霸谏虾５陌鎴D中，自貿(mào)區(qū)呈現(xiàn)出面向物貿(mào)港口的帶狀分佈，很容易看出未來的功能劃分和陸家嘴、大虹橋有顯著的不同；因而投機(jī)者希望這裡的房價(jià)和CBD甚至和香港接軌是一廂情願(yuàn)?！?/p>

　　接近上海決策層的人士認(rèn)為，數(shù)年內(nèi)自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容是高概率事件。沈晗耀稱，現(xiàn)行自貿(mào)區(qū)的作用是改革試驗(yàn)田。隨著對外開放擴(kuò)大，自貿(mào)區(qū)內(nèi)負(fù)面清單會(huì)逐漸縮??；更多CBD區(qū)域?qū)⒑w到自貿(mào)區(qū)範(fàn)圍內(nèi)，從而真正帶動(dòng)金融、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)引進(jìn)外資，擴(kuò)大開放?！白再Q(mào)區(qū)的可複製，既是在全國的可複製，也是在上海的可複製?！痹撊耸勘硎尽?/p>

　　未來，自貿(mào)區(qū)的“唯一性”一旦打破，那麼距離市區(qū)路途遙遠(yuǎn)、人口稀少的港口板塊瘋狂的房價(jià)又何以為繼？