本文摘自《贏在轉(zhuǎn)捩點：中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型大趨勢》著 者：遲福林 出版日期：2016年9月

　　房地産何去何從？

　　多年來，我國形成了以滿足基本居住需求為目標、以規(guī)?；瘮U張為主要特點的房地産發(fā)展模式，並推動房地産行業(yè)成為重要的支柱産業(yè)。今天，隨著房地産消費需求的變化，傳統(tǒng)老路越走越窄，壓力越來越大。

　　當前，居民住房供求關(guān)係開始發(fā)生重要變化：一是隨著我國人口老齡化進程加快，房地産剛性需求與以往相比在減弱，規(guī)模發(fā)展的峰值已過；二是“80後”“90後”逐步成為購房的主要群體，這部分群體更加追求房地産的服務(wù)品質(zhì)，更加追求個性化的房地産服務(wù)，單純居住型房産已不能滿足這部分社會群體的需求；三是隨著城鎮(zhèn)化進程加快，人們的生活工作節(jié)奏明顯加快，一家人都參加工作成為普遍現(xiàn)象，房屋不僅承載著家庭對居住功能的需求，還需要滿足家人對健康、醫(yī)療以及家政等服務(wù)的需要；四是隨著社會中高收入群體的擴大，人們對房産的服務(wù)功能需求明顯提升，養(yǎng)老地産、旅遊地産、文化地産受到購房者追捧。

　　因此，在房地産行業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的背景下，抓住客戶個性化需求，有針對性地在房地産建設(shè)中融入特殊的服務(wù)元素，成為房地産商創(chuàng)造新盈利模式的關(guān)鍵。例如，人口老齡化和人們對健康服務(wù)快速上升的需求，房地産行業(yè)與醫(yī)療健康産業(yè)的創(chuàng)新合作，對於促進房地産行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，改變以滿足單一住宅需求為主的房地産供給體系，提升房地産行業(yè)的含金量具有重要作用，從而給房地産行業(yè)投資帶來新氣象。以萬科為例，2014年以來，全面啟動“萬科驛”項目，項目針對大學(xué)畢業(yè)生和剛剛來到發(fā)達地區(qū)的新移民，旨在提供舒適的居住環(huán)境和交流平臺。該項目已經(jīng)在重慶、廈門、廣州、東莞、西安等地啟動或正式實施，入住率基本都在80%～90%。

　　發(fā)達國家的房地産

　　從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，房地産完全可以通過服務(wù)化保持在國民經(jīng)濟中的支柱産業(yè)地位。如美國，至今房地産仍是重要的支柱産業(yè)，其關(guān)鍵在於完成了房地産服務(wù)化的進程，使得房地産能夠以質(zhì)取勝。在去庫存的同時，“十三五”初步形成房地産服務(wù)化的新格局，我國房地産業(yè)發(fā)展將會獲得新的發(fā)展空間。

　　1.探索服務(wù)型房地産新業(yè)態(tài)

　　適應(yīng)房地産業(yè)需求變化，形成服務(wù)型房地産新業(yè)態(tài)是房地産保持“朝陽行業(yè)”的重要途徑。如果能夠抓住住房消費新熱點，相當一部分房地産企業(yè)仍然能夠獲得新的發(fā)展空間。例如，以養(yǎng)老産業(yè)為例，老年人在生活照料、醫(yī)療衛(wèi)生、康復(fù)護理等方面的需求在不斷增加。據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元?！吨袊缈圃簻y算中國養(yǎng)老市場2030年13萬億》，《國際金融報》，2015年11月30日。這個巨大的養(yǎng)老服務(wù)需求主要是通過社區(qū)養(yǎng)老、家庭養(yǎng)老實現(xiàn)，而服務(wù)型房地産正是養(yǎng)老服務(wù)消費釋放的載體。

　　“十三五”應(yīng)當著力推動房地産細分市場的發(fā)育，在具有良好市場潛力和發(fā)展前景的商業(yè)地産、養(yǎng)老地産、旅遊地産、産業(yè)地産、文化地産等領(lǐng)域，形成專業(yè)化的細分市場，形成一批具有專業(yè)品牌、高品質(zhì)的房地産商，推動房地産形成新的産業(yè)鏈，實質(zhì)性提升房地産行業(yè)的附加值，扭轉(zhuǎn)行業(yè)利潤不斷下滑的局面。

　　2.發(fā)展服務(wù)型房地産新模式

　　過去通過高額投資拿地、快速建房實現(xiàn)資産增值的房地産盈利模式已經(jīng)無法適應(yīng)新形勢。未來房地産商將不再是單純賣房子，而是提供綜合性、高品位的增值服務(wù)。除了為客戶提供具有高性價比的産品、戶型設(shè)計之外，還需要提供高品質(zhì)的生活服務(wù)、物業(yè)管理、産權(quán)服務(wù)、租售服務(wù)、置業(yè)服務(wù)、商業(yè)綜合配套服務(wù)等。

　　適應(yīng)不同群體的住房需求變化，“十三五”需要超越原有的以住宅為主的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向以服務(wù)為中心實現(xiàn)商業(yè)模式創(chuàng)新。這就需要在房地産領(lǐng)域推行大規(guī)模定制化服務(wù)模式，使相當一部分房地産商能夠把設(shè)計、研發(fā)作為核心業(yè)務(wù)做精做專，形成為客戶量身定做以提供整體解決方案的發(fā)展新模式。

　　3.發(fā)展“網(wǎng)際網(wǎng)路+房地産”

　　以網(wǎng)際網(wǎng)路思維改造傳統(tǒng)房地産業(yè)，正在催生出新的商業(yè)機會和商業(yè)模式，正在深刻改變房地産業(yè)的生態(tài)，房地産行業(yè)開發(fā)策劃、銷售、後期服務(wù)等一切環(huán)節(jié)都離不開網(wǎng)際網(wǎng)路。“十三五”，支援房地産企業(yè)運用大數(shù)據(jù)、雲(yún)計算、移動互聯(lián)等新技術(shù)提升服務(wù)水準，發(fā)展客戶參與房地産設(shè)計的新産品、新模式、新平臺，成為房地産轉(zhuǎn)型升級的重中之重。

　　我國的教育現(xiàn)狀

　　1.呈多元化發(fā)展趨勢

　　隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，當前我國教育需求已經(jīng)呈多元化發(fā)展趨勢。教育需求不僅總量膨脹，還呈現(xiàn)出需求多樣化的趨勢。多樣化的教育需求不僅表現(xiàn)在學(xué)歷教育上，對非學(xué)歷教育也提出了更高要求，素質(zhì)教育、全人教育理念更加深入人心；不僅表現(xiàn)在基礎(chǔ)教育和中等教育，也表現(xiàn)在高等教育。另外，寄宿教育、特色教育、優(yōu)質(zhì)教育、外來務(wù)工人員子女教育等各類教育需求層出不窮。

　　2.教育資源供給不足

　　對於如今教育多樣性、多元化、個性化需求不斷加大，中國現(xiàn)行教育供給顯得“力不從心”，甚至出現(xiàn)了“中國式升學(xué)”的現(xiàn)象，一個典型案例就是“天價學(xué)區(qū)房”高熱不退。另外，教育資源的分配不均等情況也較為突出，例如，從“211工程”和“985工程”等重點高校的地區(qū)分佈來看，過度集中在北上廣、東部沿海省份或湖南、湖北等中部文化大省，而新疆、寧夏、青海、西藏等西部地區(qū)省份佔比幾乎為零。

　　同時，隨著人們生活水準的提高，城鄉(xiāng)居民尤其中高收入群體對教育的需求，正由過去的“能上學(xué)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧虾脤W(xué)”。但由於國內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源供給不足和教育領(lǐng)域開放度低，大量教育消費外流。目前，我國已成為世界上最大的留學(xué)生生源國，並呈現(xiàn)低齡化趨勢。2015年，我國出國留學(xué)人員總數(shù)為52.37萬人，比2014年增加6.39萬人，增長13.9%。中國留學(xué)生對美國每年的經(jīng)濟貢獻超過44億美元，對英國每年的經(jīng)濟貢獻約為80億英鎊。過去大多數(shù)中國留學(xué)生是讀研究生，現(xiàn)在讀本科的留學(xué)生的比例正不斷增加，從2005年到2012年增加了9倍，越來越多的中國學(xué)生到國外尋求比國內(nèi)更好的教育機會。

　　3.教育市場開放度低

　　首先，民辦教育發(fā)展相對滯後。目前，依靠財政支援為主的公辦學(xué)校的比重仍然很高。優(yōu)質(zhì)民辦學(xué)校和委託社會公益組織承辦的自收自支、轉(zhuǎn)制型公辦學(xué)校比例過低且發(fā)育不足，難以滿足部分民眾對多樣化、特色化、優(yōu)質(zhì)化的教育服務(wù)需求。我國除民辦學(xué)前教育外，其他各級各類民辦教育在校生所佔比重在總體上均低於OECD國家平均水準。另外，相較于普通高校，我國對民辦教育的公共經(jīng)費投入差距懸殊。

　　其次，教育國際化水準偏低。根據(jù)《中國重點高校國際化發(fā)展狀況的數(shù)據(jù)調(diào)查與統(tǒng)計分析》，中國重點高校平均每校外國留學(xué)生佔在校生總數(shù)的比例大約為3.7%，與歐美發(fā)達國家10%～20%的平均水準相比仍有較大差距。此外，中國高校外籍教師的比例也偏低，重點高校中外籍專任教師平均每校不到40人，佔專任教師總數(shù)的2.3%，而日本達到3.4%，德國達到9.5%。

　　如何振興我們的教育事業(yè)？

　　克服封閉式辦學(xué)，提升教育國際化水準，是振興國家教育事業(yè)的重要途徑。一方面，我國的教育需要學(xué)習(xí)發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，這就需要優(yōu)質(zhì)教育“引進來”；另一方面，我國具有優(yōu)勢的教育可以“走出去”，以提高國家軟實力。

　　1.在教育市場對外開放上解放思想

　　近年來，經(jīng)濟條件稍微好一點的家庭送孩子出國留學(xué)的現(xiàn)象越來越普遍。而與其讓中國的孩子付出更大的成本代價到國外讀書，不如把發(fā)達國家的優(yōu)質(zhì)教育資源“引進來”。在教育市場對外開放上，需要超越傳統(tǒng)思維，站在提升國家人力資源的高度來看問題，而不是簡單地阻止外資在中國辦學(xué)。

　　2.支援發(fā)達國家優(yōu)質(zhì)教育資源“引進來”

　　積極引進世界知名院校開展中外合作辦學(xué)，允許並支援國外和港澳臺地區(qū)知名大學(xué)、職業(yè)教育機構(gòu)以控股方式在大陸地區(qū)設(shè)立合資分校，在特定地區(qū)設(shè)立獨資分校；鼓勵外商投資設(shè)立外籍人員子女學(xué)校，支援外商通過中外合作辦學(xué)方式投資設(shè)立教育培訓(xùn)機構(gòu)及項目，優(yōu)化配置境內(nèi)外教育資源，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、良性互動。鼓勵支援高水準、有特色的民辦學(xué)校通過品牌連鎖經(jīng)營、中外合作辦學(xué)等方式，引進優(yōu)質(zhì)學(xué)科、課程、師資、管理，整體提升教育教學(xué)品質(zhì)；鼓勵民辦學(xué)校引進國外先進資源，聘請具有職業(yè)資格的外籍教師；支援高校和外國高校之間開展教師互派、學(xué)生互換、學(xué)分互認和學(xué)位互授聯(lián)授；對國外進入的優(yōu)質(zhì)教育資源，在稅收、用地、利潤留成方面實行優(yōu)惠政策，允許營利性教育機構(gòu)贏利。

　　允許在自貿(mào)區(qū)探索更大程度的教育開放政策。允許在自貿(mào)試驗區(qū)大膽探索，建立教育國際合作交流綜合改革試驗區(qū)和高等教育國際化示範區(qū)，實施更大程度的教育開放政策。建議在負面清單中減少有關(guān)教育的限制管理條款，打破教育開放的諸多限制，在科學(xué)監(jiān)管的基礎(chǔ)上，允許在中外合作模式之外探索直接辦分校模式。

　　3.鼓勵我國優(yōu)質(zhì)教育資源“走出去”

　　鼓勵我國優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源配置拓展到海外。在海外開展中外合作辦學(xué)項目，建立中外合作辦學(xué)機構(gòu)。支援高校優(yōu)勢學(xué)科，參與和設(shè)立國際學(xué)術(shù)合作組織、國際科學(xué)計劃，與境外高水準教育、科研機構(gòu)建立聯(lián)合研發(fā)基地。支援具有相應(yīng)實力的高校海外辦學(xué)，開展國際合作和跨境教育服務(wù)。

　　設(shè)立教育絲綢之路重大工程。加強國際統(tǒng)籌規(guī)劃，遴選出我國優(yōu)勢學(xué)科和優(yōu)質(zhì)職業(yè)教育配合企業(yè)“走出去”；實現(xiàn)“一帶一路”沿線國家國別和區(qū)域研究中心全覆蓋，為國家實施“走出去”戰(zhàn)略提供智力支援。

　　鼓勵出國留學(xué)。把國家需要的人才、優(yōu)秀的學(xué)生選拔出來，送到國外高水準的學(xué)校、研究機構(gòu)和國際組織中學(xué)習(xí)深造。加強對自費出國留學(xué)生的服務(wù)，規(guī)範自費留學(xué)仲介，完善留學(xué)預(yù)警辦法，加大“國家優(yōu)秀自費留學(xué)生獎學(xué)金”力度；積極開展西部院校的公派出國項目，鼓勵西部院校學(xué)生走出國門，培養(yǎng)國際視野，更好地服務(wù)西部建設(shè)。

　　4.建立完善的教育監(jiān)管體制

　　各方面擔(dān)憂教育市場對社會資本開放、對外資開放之後，會出現(xiàn)各種混亂。事實上，政府可以按照國家法律法規(guī)，建立教育監(jiān)管體系，從而避免靠行政審批來實施控制。這就需要建立教育國際化品質(zhì)國家標準體系：完善辦學(xué)品質(zhì)保障體系和培育世界認可的教育標準，包括建設(shè)世界中小學(xué)教師培訓(xùn)基地，建立具有共識的合作辦學(xué)、來華留學(xué)的教育品質(zhì)指標體系；建立出國留學(xué)監(jiān)管工作品質(zhì)標準，建立教育國際化的綜合監(jiān)測體系。