每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可

　　今年以來，北京市供地節(jié)奏明顯加快。昨日（4月11日），北京市規(guī)土委拍賣大廳再次迎來一場土拍，此次拍賣的分別為豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖地塊和平谷區(qū)夏各莊新城地塊。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，青龍湖地塊由國開東方萬科聯(lián)合體以58.5億元的價(jià)格拿下，樓面價(jià)42700元/平方米，總建築面積為230355.885平方米，建築控制規(guī)模249999平方米。

　　值得注意的是，上述青龍湖地塊溢價(jià)率僅為17%，在房企普遍高溢價(jià)拿地的今天顯得頗為扎眼。那麼，這是否意味著北京房地産市場已經(jīng)開始由熱轉(zhuǎn)冷呢？對此，有分析指出，由於該地塊規(guī)模較大，所以看似溢價(jià)率低，但其實(shí)已經(jīng)接近近期房企拿地的極限了。不過，也有專家認(rèn)為，即便考慮到各種不利因素，國開東方萬科聯(lián)合體此次拿地的價(jià)格仍然低於市場預(yù)期。

　　成交價(jià)低於市場預(yù)期

　　據(jù)悉，豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖地區(qū)FT00-0503-0053等地塊，用地性質(zhì)為R2二類居住用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地、A33基礎(chǔ)教育用地、S4社會停車場用地，起始競拍價(jià)50億元。

　　雖然該地塊處於北京六環(huán)，但自然環(huán)境相對優(yōu)越，且毗鄰優(yōu)質(zhì)教育資源人大附中豐臺學(xué)校，因此吸引了招商、龍湖中海首開保利聯(lián)合體、華潤、遠(yuǎn)洋首創(chuàng)聯(lián)合體、國開東方萬科聯(lián)合體、中糧天恒旭輝聯(lián)合體等10家企業(yè)參與競拍。最終，青龍湖地塊被萬科聯(lián)合體以總價(jià)58.5億元、溢價(jià)17%拿下。

　　資料顯示，國開東方是由國開金融與上市公司東方集團(tuán)成立的合資公司，截至2015年底，國開東方總資産120億元，凈資産52億元，通過3年時間已在青龍湖區(qū)域完成實(shí)際投入超過100億元。

　　公開資料顯示，青龍湖地塊以“限房價(jià)競地價(jià)”方式出讓，商品住房銷售均價(jià)不超過41230元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過43292元/平方米，並執(zhí)行“90/70”政策，此次拍地未觸及土地合理價(jià)格上限。據(jù)了解，該區(qū)域周邊已有V7北海壹號和億城燕西華府兩個項(xiàng)目，並以大戶型産品居多，基本售價(jià)在5萬元/平方米~6萬元/平方米。

　　值得一提的是，國開東方萬科聯(lián)合體此次拿地的溢價(jià)率僅有17%，低於市場普遍預(yù)期。那麼，這是否意味著北京樓市正悄然發(fā)生某種趨勢轉(zhuǎn)變呢？

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此類“巨無霸”土地拿地成本較高，尤其是總價(jià)方面，看似溢價(jià)率低，但其實(shí)已經(jīng)接近近期房企拿地的極限了。所以這個時候高溢價(jià)的現(xiàn)象會比較少，這也是此類土地最終看似溢價(jià)率低於預(yù)期的原因。

　　中原地産首席分析師張大偉則指出，該地塊體量較大，且屬性複雜，持有比例較高，其中商辦接近8萬平方米，實(shí)際商品房住宅部分為13.7萬平方米，實(shí)際可售部分佔(zhàn)比僅55%，平均樓面價(jià)為2.34萬元/平方米。如果將持有部分按照50%價(jià)值計(jì)算，樓面價(jià)為3.05萬元/平方米。整體看，雖然持有部分比例較高，但地塊最後的成交價(jià)格依然低於市場預(yù)期。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，今年以來，北京土地市場供地節(jié)奏明顯加快，密集的土地出讓使得房企的“饑渴”程度有所緩解。不過，在今年新推的土地當(dāng)中，自住房等保障型産品佔(zhàn)據(jù)較大份額，因此其中含純商住宅産品的地塊仍然受到較大歡迎。

　　記者注意到，昨日北京推出的平谷區(qū)夏各莊新城2-11-1地塊，雖然建設(shè)用地面積僅約20213.146平方米，建築控制規(guī)模僅24255.775平方米，但最終卻由中弘以2.04億元的價(jià)格拿下，溢價(jià)率180%。資料顯示，該地塊屬性為A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地。

　　房企聯(lián)合拿地漸成風(fēng)潮

　　從昨日競拍方情況來看，房企抱團(tuán)組成聯(lián)合體拍地似乎已經(jīng)成為一種潮流?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者近期研究眾多上市房企2016年年報(bào)後發(fā)現(xiàn)，合作拿地甚至已寫入一些房企2017年獲取土地儲備的重要計(jì)劃之中。

　　而據(jù)中原地産最新統(tǒng)計(jì)，截至4月11日，北京年內(nèi)供應(yīng)的住宅類土地已達(dá)20宗。從已成交的7宗地看，合計(jì)成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平米。其中，限價(jià)商品房住宅為47.9萬平米，主要分佈在房山、平谷、密雲(yún)，公建面積17.5萬平米，這7宗住宅用地中自住房為22萬平米。7宗地合計(jì)有4宗為房企聯(lián)合體拿地，密雲(yún)、房山、通州各有一宗地塊為企業(yè)獨(dú)立拿地。

　　針對房企組成聯(lián)合體拿地，嚴(yán)躍進(jìn)表示，由於土地成本增加，企業(yè)聯(lián)合拿地會減少一定的風(fēng)險(xiǎn)。目前來看，北京供地還是會增加的，後續(xù)也會有很多企業(yè)符合拿地條件。昨日國開東方萬科聯(lián)合體以低溢價(jià)拿地，並不代表房企拿地壓力的減少。當(dāng)然較低的溢價(jià)率也使得房企拍地的節(jié)奏相對加快。相對來説，此類土地交易的價(jià)格低於預(yù)期，充分説明當(dāng)前北京土地監(jiān)管部門積極管控市場的決心。

　　對於採取聯(lián)合體方式拍地，北京萬科相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬科在拿地上一直是比較開放的，此前已經(jīng)跟首開、國開、京投發(fā)展等有過合作。萬科2016年年報(bào)顯示，鋻於土地市場競爭激烈，將持續(xù)探索多元化的土地獲取模式，通過合作、股權(quán)收購、代建等確保以合理價(jià)格獲取土地資源，2016年萬科集團(tuán)59.5%的新增項(xiàng)目是通過合作方式獲取。

　　值得一提的是，萬科2016年年報(bào)顯示，期內(nèi)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2404.8億元，同比增長23%；歸屬凈利潤210.2億元，同比增長16%。其中，北京區(qū)域主營業(yè)務(wù)收入417.89萬元，收入佔(zhàn)比達(dá)到17.85%，結(jié)算面積約414萬平方米，佔(zhàn)比20.16%。

　　北京萬科前述相關(guān)人士表示，劉肖擔(dān)任北京萬科一把手之後，在拿地投資上很果敢，他推出了一個A計(jì)劃，也就是曼哈頓計(jì)劃，涉及像城改、收購、公開招拍掛等，但強(qiáng)調(diào)不拿地王，豐臺這塊地也在今年預(yù)期當(dāng)中，與此前相比，目前拿地儲備屬於基本持平。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱萬科2016年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，期內(nèi)萬科新增加開發(fā)項(xiàng)目173個，總建築面積3157.3萬平方米，其中北京區(qū)域共新增7個項(xiàng)目，88.3%的新增項(xiàng)目位於一二線城市；而報(bào)告期末至該報(bào)告披露日(3月27日)，萬科新增開發(fā)項(xiàng)目36個，規(guī)劃建築面積約438.9萬平方米，其中北京涉及2個，位於朝陽區(qū)和門頭溝區(qū)。

　　克而瑞地産研究院公佈的數(shù)據(jù)顯示，在2016年北京房企銷售金額排行榜中，萬科在北京市場銷售金額為248.52億元，銷售面積70.66萬平方米，均排名第三。